III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6921)
Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte compradora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50270
contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el
artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme
la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la
moderación de la cláusula penal es renunciable). Todo ello implica que en el importe que
en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron
indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser
determinada.
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y,
también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo
y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como
declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela
que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en
su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
En el caso concreto, solo se han señalado dos defectos por registradora: que la
resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha
sido acreditado; y que no consta la notificación fehaciente a la entidad compradora.
4. En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la falta de acreditación
del incumplimiento de la condición por el adquirente, en el supuesto de este expediente,
ciertamente, la facultad resolutoria se ejercita de forma unilateral, pero su eficacia (que
en el orden registral alcanza a la reinscripción de la titularidad dominical a favor del que
activa la resolución) depende del aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La
resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente (sin que, según la
jurisprudencia, sea exigible una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el
incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al dato objetivo de la
injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para originar
la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero
de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio y 4 de octubre
de 2011–); por lo que si éste formula su oposición a la misma, será el transmitente quien
habrá de acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la
resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustren
el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que
cve: BOE-A-2021-6921
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
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contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el
artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme
la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la
moderación de la cláusula penal es renunciable). Todo ello implica que en el importe que
en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron
indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser
determinada.
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y,
también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo
y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como
declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela
que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en
su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
En el caso concreto, solo se han señalado dos defectos por registradora: que la
resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha
sido acreditado; y que no consta la notificación fehaciente a la entidad compradora.
4. En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la falta de acreditación
del incumplimiento de la condición por el adquirente, en el supuesto de este expediente,
ciertamente, la facultad resolutoria se ejercita de forma unilateral, pero su eficacia (que
en el orden registral alcanza a la reinscripción de la titularidad dominical a favor del que
activa la resolución) depende del aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La
resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente (sin que, según la
jurisprudencia, sea exigible una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el
incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al dato objetivo de la
injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para originar
la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero
de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio y 4 de octubre
de 2011–); por lo que si éste formula su oposición a la misma, será el transmitente quien
habrá de acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la
resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustren
el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que
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