III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6921)
Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte compradora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50269
consta la notificación fehaciente a la entidad compradora. Por lo que la resolución
requiere el consentimiento de la entidad compradora y, por tanto, titular registral o
resolución judicial al efecto en procedimiento dirigido contra la misma.
El recurrente lo rechaza y sostiene que la intervención del titular registral es
innecesaria pues la resolución pretendida es en ejercicio de un derecho inscrito y
además alega en su recurso que la notificación fue realizada en la forma establecida por
la cláusula resolutoria; que se contraviene la esencia de la institución registral, toda vez
que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
la Ley; que se ha levantado acta notarial de presencia haciendo constar que en la finca
objeto de inscripción no existe construcción alguna, lo que acredita objetivamente el
incumplimiento; que las notificaciones han sido adecuadas a lo dispuesto por la ley y el
Reglamento Notarial; que la notificación ha sido practicada en el domicilio que consta en
el Registro Mercantil, por lo que nada puede objetarse.
El notario autorizante alega lo siguiente:
– Respecto del primer defecto, que la registradora no puede desvirtuar la inscripción
originaria. El título del cual trae su causa el título en que se solicita la reinscripción es el
mismo que fue inscrito parcialmente en su día. El interesado no contradice con su
solicitud de reinscripción la situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en
estricto rigor.
– Respecto del segundo defecto, que la ley dispone «que la notificación se tendrá
por hecha» cumpliendo las exigencias que se han establecido en ella; que una sociedad
mercantil que mantiene un domicilio registral no real está en cierta forma «renunciando»
a recibir una cédula de notificación.
2. Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en
multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio
de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es
consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada –referido al
artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma:
primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo,
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y,
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la
que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
cve: BOE-A-2021-6921
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50269
consta la notificación fehaciente a la entidad compradora. Por lo que la resolución
requiere el consentimiento de la entidad compradora y, por tanto, titular registral o
resolución judicial al efecto en procedimiento dirigido contra la misma.
El recurrente lo rechaza y sostiene que la intervención del titular registral es
innecesaria pues la resolución pretendida es en ejercicio de un derecho inscrito y
además alega en su recurso que la notificación fue realizada en la forma establecida por
la cláusula resolutoria; que se contraviene la esencia de la institución registral, toda vez
que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
la Ley; que se ha levantado acta notarial de presencia haciendo constar que en la finca
objeto de inscripción no existe construcción alguna, lo que acredita objetivamente el
incumplimiento; que las notificaciones han sido adecuadas a lo dispuesto por la ley y el
Reglamento Notarial; que la notificación ha sido practicada en el domicilio que consta en
el Registro Mercantil, por lo que nada puede objetarse.
El notario autorizante alega lo siguiente:
– Respecto del primer defecto, que la registradora no puede desvirtuar la inscripción
originaria. El título del cual trae su causa el título en que se solicita la reinscripción es el
mismo que fue inscrito parcialmente en su día. El interesado no contradice con su
solicitud de reinscripción la situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en
estricto rigor.
– Respecto del segundo defecto, que la ley dispone «que la notificación se tendrá
por hecha» cumpliendo las exigencias que se han establecido en ella; que una sociedad
mercantil que mantiene un domicilio registral no real está en cierta forma «renunciando»
a recibir una cédula de notificación.
2. Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en
multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio
de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es
consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada –referido al
artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma:
primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo,
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y,
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la
que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
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Núm. 101
