III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6920)
Resolución de 15 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Celanova a inscribir la opción de compra pactada en una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50256
y 7 de octubre de 1997 y 10 de marzo de 2004; y en un caso en que los valores
pignorados fueron enajenados en un mercado público y transparente –Bolsa de Nueva
York–, la Sentencia de 24 de junio de 2010).
La Sentencia de 21 de febrero de 2017, respecto de un de un compromiso
obligacional de los deudores hipotecarios otorgado a los fiadores en garantía de la
indemnización que les pudiera corresponder por hacerse cargo del pago total o parcial
de la deuda hipotecaria, afirmó que son dos los presupuestos que caracterizan la
aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer lugar, que el pacto de apropiación
o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al
nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la
apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de
valoración de la adquisición, esto es, que se realice haciendo abstracción de su valor».
Así, esta sentencia centra la inadmisión del pacto comisorio objeto del recurso en la
inexistencia de un «procedimiento objetivable de valoración de la adquisición» (aparte
otro problema, como era la ausencia de un mecanismo de restitución de los pagos ya
realizados por el deudor), lo que da a entender que, de existir ese mecanismo de
valoración objetiva del bien inmueble objeto de la garantía, el pacto podría haber sido
admisible.
Como ha puesto de relieve también el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en
las sentencias 12/2019, de 18 de febrero de 2019, y 16/2019, 28 de febrero de 2019, en
esta línea de preocupación por que los mecanismos legales de satisfacción del acreedor
respeten el carácter conmutativo de las contraprestaciones –tal como perseguía el pacto
marciano– se inscriben no solo la citada regulación contenida en el Real Decretoley 5/2005, sino también la regulación prevista a la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta
a Plazos de Bienes Muebles, pues ésta faculta el acreedor para reclamar del deudor el
pago de la deuda, advirtiéndole que si no lo hace se procederá contra el bien objeto del
contrato, de forma que, si el deudor procede a la devolución de la posesión del bien, el
acreedor puede optar por la adjudicación directa del bien en su favor en pago de la
deuda sin necesidad de venderla en pública subasta. En este caso, el riesgo de un
enriquecimiento injustificado se minimiza porque «la adquisición por el acreedor de los
bienes entregados por el deudor no impedirá la reclamación entre las partes de las
cantidades que correspondan, si el valor del bien en el momento de su entrega por el
deudor, conforme a las tablas o índices referenciales de depreciación establecidos en el
contrato, fuese inferior o superior a la deuda reclamada» –cfr. artículo 16.2, apartados c)
y e)–.
Por otra parte, es indudable que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y
usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, dadas las medidas
tuitivas que respecto de los deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca
establecen normas imperativas como, entre otras, la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ni la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por
la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria. Pero no es este el
caso a que se refiere el presente recurso, en el que, como se manifiesta expresamente
en la escritura calificada, las prestatarias (e hipotecante una de ellas) no la otorgan en
modo alguno «en calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se
destina en su totalidad al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son
empresarias del sector de los supermercados)».
4. A la vista del referido estado de la cuestión –en los ámbitos doctrinal,
jurisprudencial y también legislativo–, debe afirmarse que la prohibición del pacto
comisorio pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –
cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la
fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial
injusto para el deudor. Cosa bien distinta es que, por imperativo de la doctrina de la
continuada influencia de la causa o del principio del derecho que rechaza todo tipo de
cve: BOE-A-2021-6920
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50256
y 7 de octubre de 1997 y 10 de marzo de 2004; y en un caso en que los valores
pignorados fueron enajenados en un mercado público y transparente –Bolsa de Nueva
York–, la Sentencia de 24 de junio de 2010).
La Sentencia de 21 de febrero de 2017, respecto de un de un compromiso
obligacional de los deudores hipotecarios otorgado a los fiadores en garantía de la
indemnización que les pudiera corresponder por hacerse cargo del pago total o parcial
de la deuda hipotecaria, afirmó que son dos los presupuestos que caracterizan la
aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer lugar, que el pacto de apropiación
o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al
nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la
apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de
valoración de la adquisición, esto es, que se realice haciendo abstracción de su valor».
Así, esta sentencia centra la inadmisión del pacto comisorio objeto del recurso en la
inexistencia de un «procedimiento objetivable de valoración de la adquisición» (aparte
otro problema, como era la ausencia de un mecanismo de restitución de los pagos ya
realizados por el deudor), lo que da a entender que, de existir ese mecanismo de
valoración objetiva del bien inmueble objeto de la garantía, el pacto podría haber sido
admisible.
Como ha puesto de relieve también el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en
las sentencias 12/2019, de 18 de febrero de 2019, y 16/2019, 28 de febrero de 2019, en
esta línea de preocupación por que los mecanismos legales de satisfacción del acreedor
respeten el carácter conmutativo de las contraprestaciones –tal como perseguía el pacto
marciano– se inscriben no solo la citada regulación contenida en el Real Decretoley 5/2005, sino también la regulación prevista a la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta
a Plazos de Bienes Muebles, pues ésta faculta el acreedor para reclamar del deudor el
pago de la deuda, advirtiéndole que si no lo hace se procederá contra el bien objeto del
contrato, de forma que, si el deudor procede a la devolución de la posesión del bien, el
acreedor puede optar por la adjudicación directa del bien en su favor en pago de la
deuda sin necesidad de venderla en pública subasta. En este caso, el riesgo de un
enriquecimiento injustificado se minimiza porque «la adquisición por el acreedor de los
bienes entregados por el deudor no impedirá la reclamación entre las partes de las
cantidades que correspondan, si el valor del bien en el momento de su entrega por el
deudor, conforme a las tablas o índices referenciales de depreciación establecidos en el
contrato, fuese inferior o superior a la deuda reclamada» –cfr. artículo 16.2, apartados c)
y e)–.
Por otra parte, es indudable que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y
usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, dadas las medidas
tuitivas que respecto de los deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca
establecen normas imperativas como, entre otras, la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ni la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por
la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria. Pero no es este el
caso a que se refiere el presente recurso, en el que, como se manifiesta expresamente
en la escritura calificada, las prestatarias (e hipotecante una de ellas) no la otorgan en
modo alguno «en calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se
destina en su totalidad al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son
empresarias del sector de los supermercados)».
4. A la vista del referido estado de la cuestión –en los ámbitos doctrinal,
jurisprudencial y también legislativo–, debe afirmarse que la prohibición del pacto
comisorio pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –
cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la
fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial
injusto para el deudor. Cosa bien distinta es que, por imperativo de la doctrina de la
continuada influencia de la causa o del principio del derecho que rechaza todo tipo de
cve: BOE-A-2021-6920
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