BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50257

enriquecimiento injustificado, las circunstancias del caso revelen que la apropiación del
bien gravado por parte del acreedor comporta un inadmisible sacrificio patrimonial para
el deudor, para el propietario del bien o para los dos.
Analizando la transcrita estipulación C4) de la escritura objeto de calificación, se
comprueba que encaja en los esquemas conceptuales del denominado pacto marciano y
se ajusta a los parámetros antes enunciados para admitir su validez. No debe tampoco
olvidarse que es precisamente la intervención notarial, en las diversas fases del ejercicio
de la opción de compra (tanto de los presupuestos de tal ejercicio, como su puesta en
ejecución), la que sirve para dotarla no solo de autenticidad, sino de adecuación a
derecho, dado el deber genérico que se impone al notario de control de legalidad de los
actos y negocios que autoriza. La flexibilidad y rapidez que resultan de las previsiones
negociales adoptadas por las partes –ya reseñadas y con el soporte y exigibilidad de una
rigurosa actuación notarial– permiten acreditar la liquidación de la deuda y el ejercicio de
la opción con las máximas garantías jurídicas, así como la realización de una justa
valoración del bien en evitación de un posible enriquecimiento injusto.
Las concretas previsiones adoptadas, tanto las relativas a las evidentes garantías
procedimentales pactadas, como en referencia a la tasación en cuanto instrumento de
adecuada valoración del bien (valor referido al que tenga al tiempo del ejercicio de la
opción, tal y como previene la estipulación cuestionada en la calificación impugnada),
alejan el peligro de que un valor fijado en el momento de convenirse tal pacto se torne en
inequitativo al tiempo en que se pretenda ejercitar la opción; lo que sin duda refuerza el
equilibro entre las partes –conmutatividad– y aleja el peligro de un posible
enriquecimiento injusto. Y lo mismo sucede con la previsión que tiene igualmente en
cuenta los posibles derechos de terceros afectados («el sobrante, si hubiere acreedores
posteriores, se depositará ante el dicho Notario quedando afecta a dichos créditos;
satisfechos los mismos, o si no los hubiere, el sobrante se entregará al dueño de la
finca»).
En definitiva, el primero de los defectos invocados por la registradora debe ser
revocado.
5. Según el segundo defecto expresado en la calificación, considera la registradora
que «aunque las partes concreten el período de ejercicio en la forma que tengan por
conveniente, ha de ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del derecho de
opción, sin que pueda dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su ejercicio,
pues en tal caso, se permitiría que la opción estuviera vigente durante más de cuatro
años desde su constitución».
Sobre esta objeción es cierto que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone
que «será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa
que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: (…) Tercera. Plazo
para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con
opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél,
pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de
arrendamiento».
En vía de principios, de dicho precepto se deriva que para poder acceder a los libros
registrales el derecho de opción debe estar necesariamente sujeto a plazo y este no
debe exceder el de cuatro años, aunque es bien cierto que también el propio precepto
permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción de compra.
No obstante, como ya ha tenido ocasión de declarar este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 19 de mayo de 2016), un derecho de opción que forma una unidad con
otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real
distinto del pleno dominio produce una dependencia que no puede ser ignorada por el
ordenamiento jurídico. De otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho
al devenir de los tiempos.
En todo caso, debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico;
fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias

cve: BOE-A-2021-6920
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Núm. 101