III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6920)
Resolución de 15 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Celanova a inscribir la opción de compra pactada en una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50253
Del dicho valor se descontará también la cantidad a que ascienda el crédito
pendiente de pago y los intereses asegurados por la hipoteca constituida en la presente
escritura en el dicho momento de ejercitarse la opción de compra, así como los gatos a
que luego se hará referencia.
Todas estas liquidaciones serán aprobadas por el dicho Notario.
El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se depositará ante el dicho Notario
quedando afecta a dichos créditos; satisfechos los mismos, o si no los hubiere, el
sobrante se entregará al dueño de la finca.
El Notario practicará la liquidación de gastos (de su actuación y de todos los trámites
seguidos), que se abonarán por el optante y se descontarán según lo dicho.
El Notario solo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la
tramitación de un procedimiento criminal por falsedad de la presente escritura o por
falsedad en lo manifestado por el acreedor en cuanto a las cantidades que le han sido o
no satisfechas.
Pactándose esta opción como derecho real, para su ejercicio será suficiente la
simple voluntad afirmativa del optante expresada en escritura pública para que quede
perfeccionada la compraventa y consumada la tradición, con estricto cumplimiento de los
trámites dichos.
El derecho de opción habrá de ejercitarse en los plazos máximos que resultan del
procedimiento dicho, y, en todo caso, antes del día 10 de julio de 2027.
El derecho de opción aquí establecido es libremente transmisible, inter vivos (a título
oneroso o gratuito) o mortis causa».
b) La escritura fue inscrita en cuanto a la garantía hipotecaria y se denegó respecto
del derecho de opción, porque, a juicio de la registradora, «(…) la opción de compra se
concede en función de garantía, dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condiciona al impago de ésta, entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del
pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. Asimismo, como se ha
indicado, la inscripción del derecho de opción requiere el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el artículo 14 del reglamento hipotecario, en especial el plazo, puesto
que aunque el citado artículo se refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo
que no puede exceder de cuatro años, el cómputo es desde la fecha de su constitución.
Ello implica que aunque las partes concreten el período de ejercicio en la forma que
tengan por conveniente, ha de ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del
derecho de opción, sin que pueda dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su
ejercicio (…)».
Interesa hacer constar que en la escritura también se manifiesta que las prestatarias
(e hipotecante una de ellas) «no comparecen en esta escritura en modo alguno en
calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se destina en su totalidad
al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son empresarias del sector
de los supermercados)».
c) El notario autorizante de la escritura fundamenta el recurso interpuesto en los
siguientes motivos:
La estipulación debatida se titula «opción de compra (con garantías procedimentales
y con analogías con el pacto marciano)», y en dicha estipulación se regula con gran
extensión dicho procedimiento (basándose en los textos legales, en la doctrina de este
Centro Directivo y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo).
La cuestión esencial sobre la que debería versar el debate es el cumplimiento o
incumplimiento en el caso concreto de lo establecido por la doctrina de este Centro
Directivo (Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020) y por la
jurisprudencia del Tribunal Supremo (citada en las anteriores Resoluciones), resaltando
que la primera Resolución citada afirma lo siguiente: «cuestión distinta es la relativa a la
admisibilidad e inscribilidad del denominado pacto marciano (...); la prohibición del pacto
comisorio del artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que
cve: BOE-A-2021-6920
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50253
Del dicho valor se descontará también la cantidad a que ascienda el crédito
pendiente de pago y los intereses asegurados por la hipoteca constituida en la presente
escritura en el dicho momento de ejercitarse la opción de compra, así como los gatos a
que luego se hará referencia.
Todas estas liquidaciones serán aprobadas por el dicho Notario.
El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se depositará ante el dicho Notario
quedando afecta a dichos créditos; satisfechos los mismos, o si no los hubiere, el
sobrante se entregará al dueño de la finca.
El Notario practicará la liquidación de gastos (de su actuación y de todos los trámites
seguidos), que se abonarán por el optante y se descontarán según lo dicho.
El Notario solo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la
tramitación de un procedimiento criminal por falsedad de la presente escritura o por
falsedad en lo manifestado por el acreedor en cuanto a las cantidades que le han sido o
no satisfechas.
Pactándose esta opción como derecho real, para su ejercicio será suficiente la
simple voluntad afirmativa del optante expresada en escritura pública para que quede
perfeccionada la compraventa y consumada la tradición, con estricto cumplimiento de los
trámites dichos.
El derecho de opción habrá de ejercitarse en los plazos máximos que resultan del
procedimiento dicho, y, en todo caso, antes del día 10 de julio de 2027.
El derecho de opción aquí establecido es libremente transmisible, inter vivos (a título
oneroso o gratuito) o mortis causa».
b) La escritura fue inscrita en cuanto a la garantía hipotecaria y se denegó respecto
del derecho de opción, porque, a juicio de la registradora, «(…) la opción de compra se
concede en función de garantía, dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condiciona al impago de ésta, entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del
pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. Asimismo, como se ha
indicado, la inscripción del derecho de opción requiere el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el artículo 14 del reglamento hipotecario, en especial el plazo, puesto
que aunque el citado artículo se refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo
que no puede exceder de cuatro años, el cómputo es desde la fecha de su constitución.
Ello implica que aunque las partes concreten el período de ejercicio en la forma que
tengan por conveniente, ha de ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del
derecho de opción, sin que pueda dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su
ejercicio (…)».
Interesa hacer constar que en la escritura también se manifiesta que las prestatarias
(e hipotecante una de ellas) «no comparecen en esta escritura en modo alguno en
calidad de «consumidoras», toda vez que el dinero adeudado se destina en su totalidad
al ejercicio de su actividad empresarial (en concreto, ambas son empresarias del sector
de los supermercados)».
c) El notario autorizante de la escritura fundamenta el recurso interpuesto en los
siguientes motivos:
La estipulación debatida se titula «opción de compra (con garantías procedimentales
y con analogías con el pacto marciano)», y en dicha estipulación se regula con gran
extensión dicho procedimiento (basándose en los textos legales, en la doctrina de este
Centro Directivo y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo).
La cuestión esencial sobre la que debería versar el debate es el cumplimiento o
incumplimiento en el caso concreto de lo establecido por la doctrina de este Centro
Directivo (Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020) y por la
jurisprudencia del Tribunal Supremo (citada en las anteriores Resoluciones), resaltando
que la primera Resolución citada afirma lo siguiente: «cuestión distinta es la relativa a la
admisibilidad e inscribilidad del denominado pacto marciano (...); la prohibición del pacto
comisorio del artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que
cve: BOE-A-2021-6920
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
