III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6920)
Resolución de 15 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Celanova a inscribir la opción de compra pactada en una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50250
En consecuencia, la opción de compra se concede en función de garantía, dada la
conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de
forma que el ejercicio de aquel derecho se condiciona al impago de ésta, entendiendo
que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisiorio de los artículos 1859
y 1884 del Código Civil. Asimismo, como se ha indicado, la inscripción del derecho de
opción requiere el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 14 del
reglamento hipotecario, en especial el plazo, puesto que aunque el citado artículo se
refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo que no puede exceder de cuatro
años, el cómputo es desde la fecha de su constitución. Ello implica que aunque las
partes concreten el período de ejercicio en la forma que tengan por conveniente, ha de
ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del derecho de opción, sin que pueda
dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su ejercicio, pues en tal caso, se
permitiría que la opción estuviera vigente durante más de cuatro años desde su
constitución. Y se confirma esta solución por analogía con el art 1508 CC que establece
un plazo de 4 años para el retracto convencional en que se prevé el cómputo “desde la
fecha del contrato”, tratándose de un derecho real de adquisición como el derecho de
opción, que responde a la misma “ratio” que la del art. 14 RH en cuanto al señalamiento
de un plazo de duración y su cómputo. (Resolución de la DGSJFP de 21 de febrero
de 2013).
Por todo lo expuesto, la registradora que suscribe resuelve suspender la inscripción
de la citada cláusula, en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho.
El asiento de presentación motivado por el presente documento queda prorrogado
durante sesenta días hábiles contados a partir de la última notificación efectuada de la
presente calificación.–
La presente calificación negativa es susceptible de ser (…)
Celanova a uno de Diciembre del año dos mil veinte El/la Registrador/a Interino/a de
la Propiedad. Fdo: Irene Bemposta Iglesias».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario
de Celanova, interpuso recurso el día 15 de diciembre de 2020 mediante escrito en el
que expresaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«El recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen
directa e inmediatamente con la calificación del Registrador (326 LH), y la Registradora
ha señalado únicamente dos defectos: la vulneración de la prohibición del pacto
comisorio y el incumplimiento del plazo que el artículo 14 RH exige para la inscripción del
derecho de opción.
En mi opinión, la nota de calificación incurre en el error substancial de interpretar la
estipulación C 4) debatida como una mera opción de compra en función de garantía, sin
hacer referencia alguna a la especificidad del caso. Y el caso específico es que la
estipulación C 4) debatida se titula: “Opción de compra (con garantías procedimentales y
con analogías con el pacto marciano)”, y que en dicha estipulación se regula con gran
extensión (y basándose en los textos legales, en la doctrina de la Dirección General y en
la jurisprudencia del TS) dicho procedimiento.
En efecto, la cuestión esencial sobre la que “debería de” versar el debate es el
cumplimiento o incumplimiento en el caso concreto de lo establecido por la doctrina de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020,...) y por la jurisprudencia del TS (citada en las anteriores
resoluciones), a cuyo tenor literal me remito, resaltando en breve síntesis que la primera
Resolución citada dice lo siguiente: “cuestión distinta es la relativa a la admisibilidad e
inscribibilidad del denominado pacto marciano...; la prohibición del pacto comisorio del
artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite
cve: BOE-A-2021-6920
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50250
En consecuencia, la opción de compra se concede en función de garantía, dada la
conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de
forma que el ejercicio de aquel derecho se condiciona al impago de ésta, entendiendo
que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisiorio de los artículos 1859
y 1884 del Código Civil. Asimismo, como se ha indicado, la inscripción del derecho de
opción requiere el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 14 del
reglamento hipotecario, en especial el plazo, puesto que aunque el citado artículo se
refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo que no puede exceder de cuatro
años, el cómputo es desde la fecha de su constitución. Ello implica que aunque las
partes concreten el período de ejercicio en la forma que tengan por conveniente, ha de
ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del derecho de opción, sin que pueda
dilatarse estableciendo un cómputo posterior para su ejercicio, pues en tal caso, se
permitiría que la opción estuviera vigente durante más de cuatro años desde su
constitución. Y se confirma esta solución por analogía con el art 1508 CC que establece
un plazo de 4 años para el retracto convencional en que se prevé el cómputo “desde la
fecha del contrato”, tratándose de un derecho real de adquisición como el derecho de
opción, que responde a la misma “ratio” que la del art. 14 RH en cuanto al señalamiento
de un plazo de duración y su cómputo. (Resolución de la DGSJFP de 21 de febrero
de 2013).
Por todo lo expuesto, la registradora que suscribe resuelve suspender la inscripción
de la citada cláusula, en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho.
El asiento de presentación motivado por el presente documento queda prorrogado
durante sesenta días hábiles contados a partir de la última notificación efectuada de la
presente calificación.–
La presente calificación negativa es susceptible de ser (…)
Celanova a uno de Diciembre del año dos mil veinte El/la Registrador/a Interino/a de
la Propiedad. Fdo: Irene Bemposta Iglesias».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario
de Celanova, interpuso recurso el día 15 de diciembre de 2020 mediante escrito en el
que expresaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«El recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen
directa e inmediatamente con la calificación del Registrador (326 LH), y la Registradora
ha señalado únicamente dos defectos: la vulneración de la prohibición del pacto
comisorio y el incumplimiento del plazo que el artículo 14 RH exige para la inscripción del
derecho de opción.
En mi opinión, la nota de calificación incurre en el error substancial de interpretar la
estipulación C 4) debatida como una mera opción de compra en función de garantía, sin
hacer referencia alguna a la especificidad del caso. Y el caso específico es que la
estipulación C 4) debatida se titula: “Opción de compra (con garantías procedimentales y
con analogías con el pacto marciano)”, y que en dicha estipulación se regula con gran
extensión (y basándose en los textos legales, en la doctrina de la Dirección General y en
la jurisprudencia del TS) dicho procedimiento.
En efecto, la cuestión esencial sobre la que “debería de” versar el debate es el
cumplimiento o incumplimiento en el caso concreto de lo establecido por la doctrina de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020,...) y por la jurisprudencia del TS (citada en las anteriores
resoluciones), a cuyo tenor literal me remito, resaltando en breve síntesis que la primera
Resolución citada dice lo siguiente: “cuestión distinta es la relativa a la admisibilidad e
inscribibilidad del denominado pacto marciano...; la prohibición del pacto comisorio del
artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite
cve: BOE-A-2021-6920
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Núm. 101
