III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6920)
Resolución de 15 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Celanova a inscribir la opción de compra pactada en una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50249
Se suspende la inscripción de la estipulación C4) por los siguientes hechos y
fundamentos de derecho:
Hechos:
En la escritura reseñada Doña E. A. D. y Doña M. J. A. D. reconocen que deben a la
sociedad “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada” la cantidad de sesenta y siete
mil novecientos treinta y seis euros y veinte céntimos de euros por razón de la
devolución de un depósito correspondiente a garantía de obras y varios, cuyo pago
deberá hacerse en el plazo de cinco años a contar desde el 10 de julio de 2019 mediante
sesenta cuotas mensuales. En la misma escritura, Doña E. A. D. constituye a favor de la
entidad “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada” un derecho real de hipoteca
sobre la finca registral 9684 de Cortegada. Asimismo, en la estipulación C4) dicha parte
concede al “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada”, un derecho real de opción de
compra sobre la indicada finca registral 9684 de Cortegada que se ejercitará por la
prestamista “en el caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, sin cumplir
la parte deudora su obligación de pago”. A continuación, se pacta un procedimiento para
el ejercicio del derecho de opción y se dispone “que del valor se descontará la cantidad a
que ascienda el crédito pendiente de pago y los intereses asegurados por la hipoteca
constituida en la presente escritura en el momento de ejercitarse la opción de compra,
así como los gastos” y “que habrá de ejercitarse en los plazos máximos que resultan del
procedimiento dicho, y, en todo caso, antes del día 10 de julio de 2027”. Por último, se
autoriza al optante para transmitir el derecho de opción así constituido, inter vivos o
mortis causa.
En virtud de los términos en que está pactada la opción de compra, se está
vulnerando la prohibición del pacto comisorios expresamente prohibido en nuestro
ordenamiento jurídico por los artículos 1859 y 1884 del Código civil, ya que dicha opción
se concede en garantía de la deuda con la que tiene conexión directa. Así se deduce de
que el hecho determinante del nacimiento del derecho de opción, sea el impago de la
deuda y que su plazo, precio o facultad de ceder el mismo a un tercero estén vinculados
a la misma, lo que evidencia que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de
posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión, en pago de su
crédito.
Esta doctrina ha sido fijada por la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la
Fe Publica en resoluciones como las de 26 de noviembre de 2008, 5 de septiembre
de 2013 o la reciente resolución de 28 de enero de 2020.
En efecto, el negocio jurídico formalizado en la escritura calificada y cuya constancia
registral se pretende es un derecho de opción de clara finalidad solutoria. Asimismo el
derecho de opción desde el punto de vista registral debe cumplir los requisitos
establecidos en el artículo 14 del reglamento hipotecario y especialmente el plazo
máximo de cuatro años que en el se establece, el cual no se cumple en el presente caso.
Además las cláusulas o pactos no pueden ser contrarios a los límites establecidos por
las leyes, la moral y el orden público y entre los límites que pueden afectar a la opción, y
por extensión, al contrato al que aquella obligue, en caso de que se ejercite, es relevante
la prohibición del pacto comisorio establecida en los artículos 1859 y 1884 del código
civil. Dicho pacto surge cuando el acreedor se reserva el derecho de apropiarse de una
cosa dada en garantía. Esta facultad de apropiación la veta el código civil cuando se liga
al incumplimiento de la obligación garantida; como pacto sobreañadido a una garantía
real, como en el presente caso, en el que se ha constituido una hipoteca sobre el bien
sobre el cual se configura además el derecho de opción. Y ello, porque altera un
elemento sustancial de la garantía, como es que el ejercicio del ius distrahendi se
canalice a través de uno de los procedimientos de ejecución legamente previstos.
cve: BOE-A-2021-6920
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho:
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50249
Se suspende la inscripción de la estipulación C4) por los siguientes hechos y
fundamentos de derecho:
Hechos:
En la escritura reseñada Doña E. A. D. y Doña M. J. A. D. reconocen que deben a la
sociedad “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada” la cantidad de sesenta y siete
mil novecientos treinta y seis euros y veinte céntimos de euros por razón de la
devolución de un depósito correspondiente a garantía de obras y varios, cuyo pago
deberá hacerse en el plazo de cinco años a contar desde el 10 de julio de 2019 mediante
sesenta cuotas mensuales. En la misma escritura, Doña E. A. D. constituye a favor de la
entidad “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada” un derecho real de hipoteca
sobre la finca registral 9684 de Cortegada. Asimismo, en la estipulación C4) dicha parte
concede al “Grupo Antolín Soluciones, Sociedad Limitada”, un derecho real de opción de
compra sobre la indicada finca registral 9684 de Cortegada que se ejercitará por la
prestamista “en el caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, sin cumplir
la parte deudora su obligación de pago”. A continuación, se pacta un procedimiento para
el ejercicio del derecho de opción y se dispone “que del valor se descontará la cantidad a
que ascienda el crédito pendiente de pago y los intereses asegurados por la hipoteca
constituida en la presente escritura en el momento de ejercitarse la opción de compra,
así como los gastos” y “que habrá de ejercitarse en los plazos máximos que resultan del
procedimiento dicho, y, en todo caso, antes del día 10 de julio de 2027”. Por último, se
autoriza al optante para transmitir el derecho de opción así constituido, inter vivos o
mortis causa.
En virtud de los términos en que está pactada la opción de compra, se está
vulnerando la prohibición del pacto comisorios expresamente prohibido en nuestro
ordenamiento jurídico por los artículos 1859 y 1884 del Código civil, ya que dicha opción
se concede en garantía de la deuda con la que tiene conexión directa. Así se deduce de
que el hecho determinante del nacimiento del derecho de opción, sea el impago de la
deuda y que su plazo, precio o facultad de ceder el mismo a un tercero estén vinculados
a la misma, lo que evidencia que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de
posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión, en pago de su
crédito.
Esta doctrina ha sido fijada por la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la
Fe Publica en resoluciones como las de 26 de noviembre de 2008, 5 de septiembre
de 2013 o la reciente resolución de 28 de enero de 2020.
En efecto, el negocio jurídico formalizado en la escritura calificada y cuya constancia
registral se pretende es un derecho de opción de clara finalidad solutoria. Asimismo el
derecho de opción desde el punto de vista registral debe cumplir los requisitos
establecidos en el artículo 14 del reglamento hipotecario y especialmente el plazo
máximo de cuatro años que en el se establece, el cual no se cumple en el presente caso.
Además las cláusulas o pactos no pueden ser contrarios a los límites establecidos por
las leyes, la moral y el orden público y entre los límites que pueden afectar a la opción, y
por extensión, al contrato al que aquella obligue, en caso de que se ejercite, es relevante
la prohibición del pacto comisorio establecida en los artículos 1859 y 1884 del código
civil. Dicho pacto surge cuando el acreedor se reserva el derecho de apropiarse de una
cosa dada en garantía. Esta facultad de apropiación la veta el código civil cuando se liga
al incumplimiento de la obligación garantida; como pacto sobreañadido a una garantía
real, como en el presente caso, en el que se ha constituido una hipoteca sobre el bien
sobre el cual se configura además el derecho de opción. Y ello, porque altera un
elemento sustancial de la garantía, como es que el ejercicio del ius distrahendi se
canalice a través de uno de los procedimientos de ejecución legamente previstos.
cve: BOE-A-2021-6920
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