BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50244

En consecuencia, la existencia de la discordancia a la que se refiere el Registrador
en su nota de calificación, entre la entidad que se debe considerar como deudor
refaccionario, la Junta de Compensación, y la titularidad de las fincas afectas al pago de
las obras objeto de refacción, no es algo extraño, sino absolutamente normal, en cuanto
que deriva de la propia naturaleza del sistema de ejecución urbanística, por
compensación, puesto que los propietarios privados necesariamente se integran en la
Junta de Compensación que es una personificación instrumental a los meros efectos de
ejecutar las obras y, por tanto, quien contrata las obras de urbanización y quien debe
responder, por tanto, ante la entidad aquí recurrente, con la que contrató, pero
manteniendo en todo caso la directa afección real de sus parcelas a la obligación de
urbanizar y a las consecuencias que de dicha afección se derivan, considerándose como
un crédito refaccionario sobre sus respectivas fincas.
Por eso resulta perfectamente posible que el acreedor refaccionario, a quien la Junta
de Compensación le encargó la ejecución de las obras de urbanización, pida la
anotación del crédito precisamente sobre las fincas que están afectas al cumplimiento de
la obligación de urbanizar.
V. Por último, hay que tener en cuenta también que, como ya se hizo constar en el
escrito de solicitud de anotación, la Resolución de la DGRN de 18 de julio de 2011
(BOE 242/2011 de 7 de octubre), ha admitido expresamente que pueda acceder al
Registro el crédito refaccionario aunque la finca esté sujeta a cargas o derechos reales
inscritos, siempre y cuando se renuncie a su preferencia en cuanto al exceso de valor de
la finca como consecuencia de la refacción, renuncia que efectivamente consta que la
aquí recurrente formalizó en su escrito de petición de anotación preventiva».
IV
El registrador de la Propiedad titular de Adeje, don Perfecto Blanes Pérez, emitió
informe el día 28 de enero de 2021, mantuvo la nota de calificación del interino y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 14.d), 15.4 y 65 y siguientes del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 126 del Real Decreto 3288/1978,
de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el
desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 19 y 20
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 99 y 127
del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 23 de septiembre de 1998, 5 de octubre de 2009, 31 de enero, 12 de
febrero, 26 de mayo, 13 de junio y 1 de agosto de 2014, 24 de marzo de 2015, 8 de
febrero de 2016, 25 de abril y 21 de junio de 2017 y 10 de enero de 2018.
1. A la sociedad recurrente le fue contratada, por la Junta de Compensación de la
Unidad de Ejecución número 1 del Sector de Suelo Urbanizable de (…), en Adeje,
Tenerife, la ejecución de las obras de urbanización de dicha unidad de ejecución. Ante la
falta de pago por parte de la junta de compensación, de parte de las cantidades giradas
por tal concepto, la sociedad solicitó la anotación preventiva de crédito refaccionario por
la ejecución de dichas obras de urbanización, sobre parcelas de los propietarios
privados.
El registrador suspende la anotación por estar inscritas las parcelas a nombre de
titular distinto de la junta de compensación y la deniega en cuanto a diversas viviendas
unifamiliares para las que, a fecha de presentación de la solicitud de anotación del
crédito refaccionario, consta la terminación de las obras. El recurso se plantea en cuanto

cve: BOE-A-2021-6919
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Núm. 101