III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6919)
Resolución de 11 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Adeje, por la que se deniega una anotación preventiva de crédito refaccionario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50243
El Tribunal Supremo recuerda, además, que las obras de urbanización son obras
públicas y, precisamente, para garantizar el pago de estas obras quedan afectadas las
fincas resultantes en el proceso de equidistribución. Y se deja claro que esta garantía
real tiene la consideración de hipoteca legal tácita a los efectos previstos en el 90.1.1.º
LC. Se dice al respecto: ''A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones
derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la
urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una
preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho
inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1.º LC,
de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea
mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones
marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal
hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter
(art. 158.2 LH). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal
tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del
art. 90 LC, se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, la
respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos
en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de
hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores».
IV. Por otro lado, resulta que en la primera de las sentencias citadas se señala
expresamente que el crédito que ostenta la Junta de Compensación frente a sus
miembros, por la ejecución de las obras de urbanización, tiene la naturaleza de
refaccionario.
Y ello es así a pesar de que las obras que promueve la Junta de Compensación no
las ejecuta directamente en las parcelas privadas, sino en las parcelas públicas pero,
con todo, las parcelas que quedan gravadas con carácter real y responden de los gastos
de urbanización, son precisamente las parcelas privadas, no las públicas (viales, zonas
verdes, etc.), que sin embargo es donde se realizan materialmente las obras de la Junta,
como es lógico, ya que dichas parcelas públicas en las que propiamente se lleva a cabo
la refacción son inajenables, inembargables, etc., pero las que experimentan el
incremento de valor y se benefician de dichas obras de urbanización son las parcelas
privadas.
Pese a ello, la Sentencia no duda en calificar el crédito de la Junta como
refaccionario y hacer recaer dicho crédito sobre las parcelas privadas.
Pues bien, si de acuerdo con la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo el crédito
tiene la condición de refaccionario en las relaciones entre la Junta y los particulares
miembros de la misma, con mayor razón lo tendrá en las relaciones entre la Junta de
Compensación, que promueve dichas obras, y el contratista a quien encarga la ejecución
de las obras (en este caso, el Project Manager, aquí recurrente, que realiza funciones
análogas a las del contratista), quien por tanto podrá pedir su anotación preventiva como tal.
Y, de la misma forma que la Junta puede exigir tal crédito refaccionario contra las
parcelas privadas, a pesar de no haber ejecutado obras en ellas, de la misma forma,
decimos, el acreedor refaccionario puede solicitar y obtener la anotación preventiva
sobre dichas fincas privadas.
Necesariamente ha de ser así, ya que de lo contrario, si la tesis del Registrador fuese
correcta no se podrían anotar prácticamente nunca créditos refaccionarios por obras de
urbanización (salvo en los supuestos, muy poco frecuentes, de que la Junta de
Compensación se reserve la titularidad de una de las parcelas de resultado para obtener
fondos, con el producto de su venta, para ejecutar la urbanización), ya que el crédito que
ostenta el contratista lo mantiene frente a la Junta de Compensación, que fue quien le
contrató, pero como hemos indicado las parcelas que quedan directamente afectas al
pago del crédito no son, ni pueden ser, las parcelas públicas (viales, zonas verdes, etc.),
que es donde se realizan materialmente las obras de la Junta, ya que son inajenables,
inembargables, etc., sino las parcelas de los propietarios privados, miembros de la Junta.
cve: BOE-A-2021-6919
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50243
El Tribunal Supremo recuerda, además, que las obras de urbanización son obras
públicas y, precisamente, para garantizar el pago de estas obras quedan afectadas las
fincas resultantes en el proceso de equidistribución. Y se deja claro que esta garantía
real tiene la consideración de hipoteca legal tácita a los efectos previstos en el 90.1.1.º
LC. Se dice al respecto: ''A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones
derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la
urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una
preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho
inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1.º LC,
de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea
mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones
marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal
hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter
(art. 158.2 LH). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal
tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del
art. 90 LC, se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, la
respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos
en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de
hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores».
IV. Por otro lado, resulta que en la primera de las sentencias citadas se señala
expresamente que el crédito que ostenta la Junta de Compensación frente a sus
miembros, por la ejecución de las obras de urbanización, tiene la naturaleza de
refaccionario.
Y ello es así a pesar de que las obras que promueve la Junta de Compensación no
las ejecuta directamente en las parcelas privadas, sino en las parcelas públicas pero,
con todo, las parcelas que quedan gravadas con carácter real y responden de los gastos
de urbanización, son precisamente las parcelas privadas, no las públicas (viales, zonas
verdes, etc.), que sin embargo es donde se realizan materialmente las obras de la Junta,
como es lógico, ya que dichas parcelas públicas en las que propiamente se lleva a cabo
la refacción son inajenables, inembargables, etc., pero las que experimentan el
incremento de valor y se benefician de dichas obras de urbanización son las parcelas
privadas.
Pese a ello, la Sentencia no duda en calificar el crédito de la Junta como
refaccionario y hacer recaer dicho crédito sobre las parcelas privadas.
Pues bien, si de acuerdo con la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo el crédito
tiene la condición de refaccionario en las relaciones entre la Junta y los particulares
miembros de la misma, con mayor razón lo tendrá en las relaciones entre la Junta de
Compensación, que promueve dichas obras, y el contratista a quien encarga la ejecución
de las obras (en este caso, el Project Manager, aquí recurrente, que realiza funciones
análogas a las del contratista), quien por tanto podrá pedir su anotación preventiva como tal.
Y, de la misma forma que la Junta puede exigir tal crédito refaccionario contra las
parcelas privadas, a pesar de no haber ejecutado obras en ellas, de la misma forma,
decimos, el acreedor refaccionario puede solicitar y obtener la anotación preventiva
sobre dichas fincas privadas.
Necesariamente ha de ser así, ya que de lo contrario, si la tesis del Registrador fuese
correcta no se podrían anotar prácticamente nunca créditos refaccionarios por obras de
urbanización (salvo en los supuestos, muy poco frecuentes, de que la Junta de
Compensación se reserve la titularidad de una de las parcelas de resultado para obtener
fondos, con el producto de su venta, para ejecutar la urbanización), ya que el crédito que
ostenta el contratista lo mantiene frente a la Junta de Compensación, que fue quien le
contrató, pero como hemos indicado las parcelas que quedan directamente afectas al
pago del crédito no son, ni pueden ser, las parcelas públicas (viales, zonas verdes, etc.),
que es donde se realizan materialmente las obras de la Junta, ya que son inajenables,
inembargables, etc., sino las parcelas de los propietarios privados, miembros de la Junta.
cve: BOE-A-2021-6919
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
