BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50225

A la vista del contenido de la escritura calificada, y si se tienen en cuenta los cánones
hermenéuticos establecidos en el Código Civil (interpretación literal de la cláusula, así
como la intención de los contratantes y la necesidad de atender al sentido de la misma
que sea más adecuado para que produzca efecto –artículos 1281, 1282, 1283 y 1284 del
Código Civil–), debe concluirse que en el presente caso es indudable que se declara la
voluntad de sujetar la extinción de la comunidad con las correspondientes adjudicaciones
a una condición suspensiva, consistente claramente en un suceso futuro e incierto (no el
fallecimiento de uno de los copropietarios, sino, en realidad, el hecho de que la sucesión
de éste se rija por un testamento determinado). Y el hecho de que se añada un término
(seis meses a contar del fallecimiento) para que el cumplimiento de la condición
produzca sus efectos no puede ser obstáculo a la inscripción de dicha estipulación.
Por ello, el defecto debe ser revocado.
3. El segundo de los defectos impugnados consiste en que, a juicio del registrador,
la adjudicación que de la mitad indivisa de uno de los copropietarios (el padre cuyo
fallecimiento con las circunstancias añadidas constituye la condición suspensiva) se
realiza al comunero ahora recurrente no tiene una causa reconocible, sin que conste si
es a título oneroso o gratuito.
El recurrente alega que de la causa de la atribución de los bienes inmuebles se deja
constancia en la escritura, pues se trata de una extinción de proindiviso en la que pactan
los intervinientes disolver el condominio que (actualmente existe) y previsiblemente
existirá entre ellos en el futuro (al óbito de su padre) con satisfacción a metálico por parte
de quien se atribuirá la total propiedad de los bienes al otro condómino, por lo que se
trata de un negocio oneroso y que se realiza «inter vivos».
Ciertamente, según doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del
Notariado (vid. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 29 de julio y 18 de
noviembre de 1998, 28 de enero y 15 de marzo de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de
febrero de 2003, 29 y 30 de marzo de 2010, 9 de diciembre de 2011, 17 de octubre y 19
de diciembre de 2012, 4 de septiembre y 30 de junio de 2015, 23 de septiembre de 2016,
30 de julio de 2018, 30 de abril de 2019 y 20 de marzo de 2020, entre otras muchas), es
necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho
la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus
efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la
inscripción, por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código
Civil, ya que aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no
resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el
titular registral.
En el presente caso es cierto que la causa está expresada en la escritura, en tanto
en cuanto se manifiesta que se disuelve el condominio no solo en su parte expositiva –
«(…) interesa a los comparecientes, para su momento, la disolución del condominio
sobre tales fincas, disolución que someten desde ahora a la condición suspensiva del
(…)»–, sino también en las disposiciones en las que están claras las adjudicaciones, su
intercambio y las compensaciones, lo que hace oneroso el contrato conforme a lo
dispuesto en el artículo 1274 del Código Civil que establece que «en los contratos
onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa
de una cosa o servicio por la otra parte…». Lo que ocurre es que tales especificaciones
se realizan únicamente respecto de las relaciones entre los copropietarios que otorgan la
escritura (titulares cada uno de una cuarta parte indivisa) y falta la expresión de esos
mismos extremos –e incluso también del consentimiento, objeto y forma; cfr.
artículo 1261 del Código Civil– respecto del copropietario de la restante mitad indivisa, el
padre que interviene únicamente en representación de su hija.
Por ello, el defecto debe ser confirmado.
4. La tercera de las objeciones que el recurrente rebate es que el negocio calificado
constituye un pacto sobre herencia futura, sin concurrencia de todos los herederos
forzosos, prohibido por el artículo 1271 párrafo segundo del Código Civil.

cve: BOE-A-2021-6916
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Núm. 101