BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50224

En la escritura se expresa lo siguiente:
«II. Que el otro 50% de la copropiedad corresponde actualmente al padre de los
intervinientes D. J. M. G., a cuyo fallecimiento los intervinientes previsiblemente pasarán
a ser los únicos copropietarios de las fincas descritas.
III. Que interesa a los comparecientes, para su momento, la disolución del
condominio sobre tales fincas, disolución que someten desde ahora a la condición
suspensiva del fallecimiento de D. J. M. G., pero precisamente bajo el testamento
autorizado por mí en el día de hoy con el anterior número de protocolo, como su última
voluntad; entendiéndose cumplida la condición a los seis meses del óbito en dicha
circunstancia. De no acaecer el evento del que depende la suspensión, se entenderá sin
efecto alguno la presente».
Se añade que la copropietaria representada reconoce adeudar a su hermano
determinada cantidad de dinero y, siendo indivisibles las fincas descritas, acuerdan la
íntegra adjudicación de ellas a este último, quien deberá compensar a su hermana por el
valor de la cuarta parte indivisa que a ésta pertenece de tales fincas, de modo que, una
vez se cumpla la condición suspensiva pactada, el copropietario adjudicatario deberá
satisfacer a su hermana la cantidad en que se valora esa cuarta parte indivisa, si bien
podrá compensarse esta cantidad con la suma a que asciende la deuda que ha
reconocido tener con dicho señor.
Asimismo, se hace constar en dicho título que los pactos contenidos en el mismo «no
se refieren a la universalidad de la herencia de D. J. M. G., sino a bienes concretos que
no constituyen su totalidad, existentes al tiempo de este otorgamiento en el dominio de
D. J. M. G. y de los intervinientes, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en
constante y pacífica doctrina jurisprudencial (por todas, las STS de 3 de marzo de 1964
y 22 de julio de 1997) se trata de unos negocios jurídicos no incardinables en la
prohibición del art. 1271 del Código civil».
2. La primera objeción objeto de impugnación de las que el registrador opone a la
inscripción solicitada consiste en que, a su juicio, «en realidad no se sabe si la condición
es el fallecimiento de don J. M.G., si es el fallecimiento más otros seis meses, si la
condición es el fallecimiento más que lo haga “precisamente bajo el testamento
autorizado el mismo día con el número anterior de protocolo”, si es el fallecimiento más
seis meses habiendo fallecido bajo el testamento citado, o si en el testamento aparece la
propia condición suspensiva o alguno de los elementos referentes a ella». Añade que en
la escritura «se enuncia en el Exponen, pero no se pacta, con todos sus extremos, en el
Estipulan»; y que, a su entender, «sería imprescindible acreditar el contenido del
Testamento. Todo ello es contrario al principio hipotecario de especialidad o
determinación».
Con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se
permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente
previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de
transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7
del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los
derechos reales legalmente previstos (cfr. artículos 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º
del Código Civil) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 11,
23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a
determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del
estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia
«erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe
atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de
una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho
real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de
junio y 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras).

cve: BOE-A-2021-6916
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Núm. 101