III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6915)
Resolución de 10 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca realizada en procedimiento de ejecución administrativo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50200
consecuencia, no cabe duda de que en el procedimiento de adjudicación directa no cabe
la existencia de postores.
27. Todo lo anterior pone de manifiesto que la referencia contenida en el anexo de
la certificación del acta de subasta a la adjudicación directa no es más que un error,
manifiesto a todas luces, que no tendría que haber impedido la práctica de la inscripción.
28. De todas formas, es una cuestión que la Atriga podrá aclarar en el trámite de
alegaciones correspondiente.
29. Segundo. La finca es rústica y la adjudicación supone la existencia de título y
modo a los efectos de la adquisición previa que requiere todo retracto de colindantes.
30. La Sra. Registradora considera que no es posible la inscripción solicitada toda
vez que, 1) como la adjudicación se suspende, no se ha producido la adquisición previa
que todo retracto requiere y 2) tienen dudas acerca de que la finca sea rústica.
31. Hemos de decir, muy respetuosamente, dada la alta consideración que tiene el
letrado que suscribe respecto de la Sra. Registradora, que las conclusiones alcanzadas
por esta no se ajustan a derecho.
32. En relación con la primera de las cuestiones, dice la Sra. Registradora en su
nota de calificación de 17 de noviembre de 2020 que “...de lo transcrito resulta que la
adjudicación, mediante subasta, y no mediante adjudicación directa, queda en suspenso,
lo que quiere decir, que no hay todavía adjudicación definitiva, lo que implica, a su vez,
que la transmisión del dominio en favor del adjudicatario, todavía no se ha producido. Lo
que se acaba de exponer, se configura como esencial para entender el resto del
precepto; debido a que no ha habido transmisión del dominio, solo es posible en estos
casos ejercitar derechos de tanteo, u otros que exijan pone en conocimiento previo
(previo a la adjudicación definitiva, y por lo tanto a la transmisión de la propiedad), que
por definición, son todos aquellos que solo se pueden ejercitar ‘antes’ de que se haya
perfeccionado el negocio que sirve de título a la adquisición de la titularidad dominical, ya
que, una vez perfeccionado, se produce el efecto traslativo de la propiedad En este
sentido, si esa adjudicación definitiva, de la subasta, ha quedado en suspenso, nunca
puede ejercitarse un derecho de retracto, sea el que sea, ya que este último, y por
definición, exige una adquisición del dominio previa, y así, de esta forma, el retrayente se
coloca en el lugar del adquirente de la propiedad, pero si no ha habido adquisición del
domino, porque la adjudicación ha quedado suspendida, no ha habido adquirente...”.
33. Como se puede observar, la Sra. Registradora hace referencia continuamente
en su nota al término “adjudicación definitiva”. Ahora bien, este término desapareció con
la reforma del RGR que entró en vigor el 1 de enero de 2018, considerando esta parte
conformes o ajustadas a derecho las conclusiones de la nota de calificación si nos
rigiésemos por el RGR en su redacción anterior a 1 de enero de 2018, pero en el
presente caso, la celebración de la subasta se rigió por el RGR en su redacción posterior
al 1 de enero de 2018.
34. En efecto, con anterioridad al 1 de enero de 2018, el artículo 104 del RGR
establecía que “5. En el caso de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de
los que, según la legislación aplicable, existan interesados que tengan derechos de
adquisición preferente, acordada la adjudicación, esta se comunicará a dichos
interesados. La adjudicación definitiva quedará en suspenso durante el plazo en el que,
según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho”.
35. Ahora bien, con la reforma operada en el RGR que entró en vigor el 1 de enero
de 2018 desapareció el término adjudicación definitiva, disponiendo el artículo 104 bis
del RGR lo siguiente:
“Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a
las siguientes reglas:
a) En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento
del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera
presentado dicha postura.
cve: BOE-A-2021-6915
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50200
consecuencia, no cabe duda de que en el procedimiento de adjudicación directa no cabe
la existencia de postores.
27. Todo lo anterior pone de manifiesto que la referencia contenida en el anexo de
la certificación del acta de subasta a la adjudicación directa no es más que un error,
manifiesto a todas luces, que no tendría que haber impedido la práctica de la inscripción.
28. De todas formas, es una cuestión que la Atriga podrá aclarar en el trámite de
alegaciones correspondiente.
29. Segundo. La finca es rústica y la adjudicación supone la existencia de título y
modo a los efectos de la adquisición previa que requiere todo retracto de colindantes.
30. La Sra. Registradora considera que no es posible la inscripción solicitada toda
vez que, 1) como la adjudicación se suspende, no se ha producido la adquisición previa
que todo retracto requiere y 2) tienen dudas acerca de que la finca sea rústica.
31. Hemos de decir, muy respetuosamente, dada la alta consideración que tiene el
letrado que suscribe respecto de la Sra. Registradora, que las conclusiones alcanzadas
por esta no se ajustan a derecho.
32. En relación con la primera de las cuestiones, dice la Sra. Registradora en su
nota de calificación de 17 de noviembre de 2020 que “...de lo transcrito resulta que la
adjudicación, mediante subasta, y no mediante adjudicación directa, queda en suspenso,
lo que quiere decir, que no hay todavía adjudicación definitiva, lo que implica, a su vez,
que la transmisión del dominio en favor del adjudicatario, todavía no se ha producido. Lo
que se acaba de exponer, se configura como esencial para entender el resto del
precepto; debido a que no ha habido transmisión del dominio, solo es posible en estos
casos ejercitar derechos de tanteo, u otros que exijan pone en conocimiento previo
(previo a la adjudicación definitiva, y por lo tanto a la transmisión de la propiedad), que
por definición, son todos aquellos que solo se pueden ejercitar ‘antes’ de que se haya
perfeccionado el negocio que sirve de título a la adquisición de la titularidad dominical, ya
que, una vez perfeccionado, se produce el efecto traslativo de la propiedad En este
sentido, si esa adjudicación definitiva, de la subasta, ha quedado en suspenso, nunca
puede ejercitarse un derecho de retracto, sea el que sea, ya que este último, y por
definición, exige una adquisición del dominio previa, y así, de esta forma, el retrayente se
coloca en el lugar del adquirente de la propiedad, pero si no ha habido adquisición del
domino, porque la adjudicación ha quedado suspendida, no ha habido adquirente...”.
33. Como se puede observar, la Sra. Registradora hace referencia continuamente
en su nota al término “adjudicación definitiva”. Ahora bien, este término desapareció con
la reforma del RGR que entró en vigor el 1 de enero de 2018, considerando esta parte
conformes o ajustadas a derecho las conclusiones de la nota de calificación si nos
rigiésemos por el RGR en su redacción anterior a 1 de enero de 2018, pero en el
presente caso, la celebración de la subasta se rigió por el RGR en su redacción posterior
al 1 de enero de 2018.
34. En efecto, con anterioridad al 1 de enero de 2018, el artículo 104 del RGR
establecía que “5. En el caso de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de
los que, según la legislación aplicable, existan interesados que tengan derechos de
adquisición preferente, acordada la adjudicación, esta se comunicará a dichos
interesados. La adjudicación definitiva quedará en suspenso durante el plazo en el que,
según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho”.
35. Ahora bien, con la reforma operada en el RGR que entró en vigor el 1 de enero
de 2018 desapareció el término adjudicación definitiva, disponiendo el artículo 104 bis
del RGR lo siguiente:
“Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a
las siguientes reglas:
a) En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento
del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera
presentado dicha postura.
cve: BOE-A-2021-6915
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Núm. 101
