BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50197

documento, parece ir en esta dirección, o mediante un procedimiento de adjudicación
directa) de enajenación mediante subasta, sería posterior a esa fecha, y por lo tanto, ya
se aplicaría el actual régimen, o lo que es lo mismo, se originaría la imposibilidad de
acudir a un procedimiento de adjudicación directa como trámite ulterior al de subasta
desierta. Por todo lo expuesto, y ante el confusionismo resultante de la documentación
calificada, procede exigir aclaración sobre este punto, pero siendo conscientes de que, si
a pesar de lo que figura en el título calificado, y en la documentación aportada, se pone
de manifiesto que la enajenación del bien embargado se ha realizado, realmente,
mediante un procedimiento de adjudicación directa, este procedimiento, no es
procedente, por no respetar la normativa vigente.
Por otra parte, y por lo que al derecho de adquisición preferente se refiere, cabe
partir de artículo 104 bis-e), del Reglamento General de Recaudación, al que se hace
referencia en el documento aportado; en primer lugar, cabe advertir, que este artículo ha
sido añadido por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que ha entrado en
vigor el 1 de enero de 2018, lo que no guarda la debida congruencia con el resto del
proceso, ya que, por un lado, y aparentemente, y sin perjuicio de la aclaración solicitada,
se acude a un procedimiento de adjudicación directa como trámite ulterior al de subasta
desierta, vulnerando la normativa y Doctrina aplicables (lo que sí estaba permitido por el
régimen normativo anterior al 1 de enero de 2018), y por otro, se hace referencia a este
artículo cuya entrada en vigor se ha realizado en la fecha expuesta. Por otra parte, si se
atiende a la literalidad del apartado e), del artículo 104 bis, del Reglamento General de
Recaudación (que, cabe advertir, se encuentra contextualizado en la parte de la citada
regla reglamentaría que se dedica al procedimiento de enajenación mediante subasta),
en el que se dice que “designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y
cuando, según la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un
derecho de tanteo u otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento
previo las condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que,
según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de
adquisición”, cabe matizar lo siguiente: de lo transcrito resulta que la adjudicación,
mediante subasta, y no mediante adjudicación directa, queda en suspenso, lo que quiere
decir, que no hay todavía, adjudicación definitiva, lo que implica, a su vez, que la
transmisión del dominio en favor del adjudicatario, todavía no se ha producido. Lo que se
acaba de exponer, se configura como esencial para entender el resto del precepto;
debido a que no ha habido transmisión del dominio, solo es posible en estos casos
ejercitar derechos de tanteo, u otros que exijan poner en conocimiento previo (previo a la
adjudicación definitiva, y por lo tanto a la transmisión de la propiedad), que por definición,
son todos aquellos que solo se pueden ejercitar “antes” de que se haya perfeccionado el
negocio que sirve de título a la adquisición de la titularidad dominical, ya que, una vez
perfeccionado, se produce el efecto traslativo de la propiedad. En este sentido, si esa
adjudicación definitiva, de la subasta, ha quedado en suspenso, nunca puede ejercitarse
un derecho de retracto, sea el que sea, ya que este último, y por definición, exige una
adquisición del dominio previa, y así, de esta forma, el retrayente se coloca en el lugar
del adquirente de la propiedad, pero si no ha habido adquisición del dominio, porque la
adjudicación ha quedado suspendida, no ha habido adquirente; no otra cosa se deduce
de la literalidad del artículo 1521 del Código Civil, en el que se establece que “el retracto
legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”; en este
orden de cosas, si uno de los requisitos del retracto, en este caso, el de colindantes, es,
como se ha indicado, una adquisición previa, no tiene sentido el aparente ejercicio de un
derecho de retracto, ya que, si se ampara normativamente este derecho de adquisición
preferente en el artículo 104.bis-e) de la citada regla reglamentaria, no tiene cabida en la
misma, ya que este último precepto nunca se aplicaría a derechos de retracto, porque la
adjudicación alcanzada (sea a través de un procedimiento de subasta, o incluso a través
de un procedimiento de adjudicación directa, y esto último, siempre y cuando se pudiese

cve: BOE-A-2021-6915
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Núm. 101