BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50214

tradición (SSTS 1 julio 1991, 11 julio 1992, 25 mayo 2007, 26 febrero 2009), y ni siquiera
resulta ya necesaria a efectos de inscripción (artículo 674 LEC). En todo caso, el
conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los
pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si
ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma (SSTS 21 marzo
1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998). Lógicamente
ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos –como el
presente– en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del
rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá
el auto de adjudicación –actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según
dispone el citado artículo 674– y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para
soportar la acción de retracto».
En definitiva, según la jurisprudencia ya citada, el artículo 1524, al señalar, como
comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la
fecha de inscripción de la venta, estima con presunción «iuris et de iure» que en ese
momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se
contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción (inscripción que no consta se
haya practicado en este caso), si bien cuando se acredite que conoció la venta con
anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo deberá contarse a partir de dicho
conocimiento, de modo que cuando se tiene conocimiento de la venta con anterioridad a
practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, a aquélla fecha ha de contraerse
el cómputo del plazo sin que, con la posterior inscripción, se vea revalidada la posibilidad
de ejercitar el derecho de retracto.
6. Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa
que presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias de las que trae causa la
adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en las Sentencias del
Tribunal Supremo antes referidas ha de considerarse aplicable igualmente, por identidad
razón, a estos procedimientos de apremio. Lo determinante en unas y otras es el
momento en que la persona que pretende ejercitar la acción de retracto haya tenido
completo conocimiento de las circunstancias y condiciones esenciales de la venta pues,
en última instancia, el retrayente habrá de subrogarse con las mismas condiciones en
lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública.
Específicamente, tratándose de subastas en el seno de procedimientos ejecutivos
tributarios, el referido conocimiento tiene lugar mediante la comunicación prevista por el
mencionado artículo 104 bis, apartado e), del Reglamento General Recaudación,
aplicable a partir del 1 de enero de 2018, según lo antes expuesto, conforme al cual: «e)
Designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y cuando, según la
legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u
otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento previo las
condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que,
según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de
adquisición».
Así, carece de sentido analizar si la venta a favor de la primera postora se ha llegado
o no a consumar, y con ello la transmisión dominical del bien, puesto que, como ha
quedado expuesto, lo relevante es el momento en el que la persona que pretende
ejercitar su derecho de adquisición preferente haya tenido conocimiento de la venta y
sus condiciones, momento que determina el inicio de cómputo del plazo de nueve días
fijado en el artículo 1524 del Código Civil. Y desde la práctica de la notificación del
remate efectuado por la Agencia Tributaria competente al amparo del artículo 104 bis del
Reglamento General de Recaudación resultan todos los elementos necesarios para
poder ejercer el derecho de retracto puesto que se hace constar la persona ejecutada, el
día de la adjudicación, la persona adjudicataria, la finca afectada y su descripción
registral, y el precio por el que se vendió, que además es el mismo precio que
ulteriormente paga el retrayente como consecuencia del ejercicio del retracto.

cve: BOE-A-2021-6915
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Núm. 101