BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50215

7. Finalmente, objeta la registradora la improcedencia del derecho de retracto por
no ser la finca de naturaleza rústica. En la certificación del acta de adjudicación de
bienes por subasta y mandamiento de cancelación se describe la finca como rústica, y
se la identifica por dos referencias catastrales, una correspondiente a la parte de finca
rústica y otra a la parte urbana. Según el historial registral la finca consta inscrita con el
carácter de finca urbana desde el año 2011. Y, según el planeamiento urbanístico
aplicable, la clasificación urbanística correspondiente a la parcela es la de suelo
urbanizable no programado.
Según el artículo 15 de la Ley del suelo de Galicia, «los planes generales de
ordenación y los planes básicos municipales habrán de clasificar el territorio municipal en
todos o algunos de los siguientes tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable y
rústico». El suelo urbanizable es definido en el artículo 27 como aquel constituido por
«los terrenos que el planeamiento estime necesarios y adecuados para permitir el
crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura
urbanística», y conforme al artículo 31.1 «tendrán la condición de suelo rústico: a) Los
terrenos sometidos a algún régimen de especial protección, de conformidad con la
legislación sectorial de protección del dominio público marítimo-terrestre, hidráulico o de
infraestructuras, o con la legislación sectorial de protección de los valores agrícolas,
ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales o culturales. b) Los
amenazados por riesgos naturales o tecnológicos, incompatibles con su urbanización,
tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquier otro
tipo de catástrofes, o que perturben el medio ambiente o la seguridad y salud. c) Los
terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenación del territorio no consideren
adecuados para el desarrollo urbanístico, en consideración a los principios de utilización
racional de los recursos naturales o de desarrollo sostenible».
De la normativa expuesta resulta la improcedencia del derecho de retracto de
colindantes establecido en el artículo 1523 del Código Civil, en la medida en que la finca
objeto de ejecución (o vendida según los términos en que se pronuncia este precepto
legal) no tiene naturaleza de finca rústica, tal y como reconoce el propio recurrente.
No hay que olvidar que, tal y como recuerda el Tribunal Supremo en Sentencia de 4
de febrero de 2008, confirmada por otras de fecha posterior (Sentencias de 26 de febrero
de 2010 o 17 de octubre de 2018), el retracto legal «es el derecho que por ministerio de
la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que
fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no
tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el
comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto
de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de
cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares
están motivadas por el interés general (Sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual
sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una
limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al
principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece
una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca,
por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal
que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por
causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de
nueve días para su ejercicio en el artículo 1.524 del Código Civil, transcurridos los cuales
ya no puede tener lugar el retracto».
Esta interpretación restrictiva de la regulación del derecho de retracto de colindantes
impone que no pueda extenderse su aplicación a supuestos distintos de los
expresamente previstos, y, por ende, a supuestos de venta de fincas que no tengan
carácter rústico, tal y como ocurre en el presente caso, en el que la finca forzosamente
vendida constituye suelo urbanizable de acuerdo con el planeamiento municipal vigente.
En consecuencia, debe confirmarse el defecto expresado por la registradora respecto
de la improcedencia del retracto establecido por el artículo 1523 del Código Civil.

cve: BOE-A-2021-6915
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Núm. 101