BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50213

subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del
remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen
los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual
acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en
que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en
cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días,
salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra
testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala de
forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, de 14 de diciembre
de 2007 y 14 de julio de 2008, confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera,
de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el
retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene
lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que
debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente
desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a
su notificación.»
Y en similares términos expresa la sentencia del Alto Tribunal de 1 de abril de 2009
que «conviene precisar la doctrina de esta Sala en orden a la determinación del dies a
quo para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto
legal, en caso de falta de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad; o
bien, que no es el caso presente, sobre el conocimiento anterior a la inscripción.
Se exige, para que se considere que ha empezado el cómputo de los nueve días,
que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo al
hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión
(sentencia de 8 de junio de 1995, que cita muchísimas anteriores, desde 1942), lo que se
reitera posteriormente: es precisa la constancia del conocimiento de la consumación de
la compraventa (sentencia de 7 de diciembre de 1998), constancia de un conocimiento
completo de la transmisión, que incluye todos los pactos y condiciones (sentencia de 20
de octubre de 2005 ), completo conocimiento de la transmisión (sentencia de 25 de mayo
de 2007); negándose que el dies a quo sea el simple conocimiento de la celebración de
la subasta sino el completo conocimiento de la venta (sentencia de 14 de diciembre de
2007), en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión –
aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante– será éste el dies a quo
(sentencia de 26 de febrero de 2009); esta última, como más reciente, resume la doctrina
de la sala en estos términos: “El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del
retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se
produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la
venta. La jurisprudencia ha matizado que, si antes de la inscripción el retrayente hubiera
tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el
dies a quo. En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la
notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la sentencia de 14
de diciembre de 2007. En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la
transmisión –aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante– será éste el
dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad: lo cual dice
también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007».
Más recientemente el Tribunal Supremo en Sentencias como las de 17 abril 2018 y
23 julio de 2019 ha declarado que «no se discute hoy la posibilidad de ejercicio del
derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han
suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como “dies a
quo” para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio
se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura
pública (SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975), pero más recientemente se ha entendido
que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la
subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al
rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de

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Núm. 101