BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50212

Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de
aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio
de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso,
que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la
inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (…)».
Respecto momento en el que procede el ejercicio de los derechos de retractos
previstos por el Código Civil en el caso de ventas de bienes realizadas en el seno de
procedimiento de ejecución judicial, el Tribunal Supremo se ha pronunciado
reiteradamente.
Así, en Sentencia de 18 de marzo de 2009, afirmó lo siguiente:
«El retracto legal, como derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar
del que adquiere y en sus mismas condiciones, constituye un auténtico límite que el
ordenamiento jurídico impone al derecho de propiedad, constriñendo el poder de
disposición que, de ordinario, corresponde al dueño de la cosa, estableciendo una
preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que
tenga lugar su enajenación. De lo dicho se desprende que tal derecho de adquisición
preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es,
transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o transmisión) y de
correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de
retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad contemplado
específicamente en el artículo 1524 del Código Civil respecto del retracto legal de
comuneros –Sentencia de 14 de diciembre de 2007–, con cita de la de 9 de marzo de
1999, admitiéndose el retracto respecto de enajenaciones hechas en pública subasta
judicial, pues, precisamente en un supuesto de retracto legal de comuneros, recuerda la
Sentencia de 25 de mayo de 2007, haciéndose eco de lo dicho en la de 8 de junio de
1995, que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de
compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, “no sólo
porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido,
principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias
de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo”.
En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del
nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta
entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como
venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio
de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino
consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002, que
señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo
del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto
supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de
entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada,
requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no
sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la
transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.
pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio
suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. De este modo,
en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato
se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del
mismo y el precio según el artículo 1450 del Código Civil, lo relevante a efectos de
determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por
el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título
se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al
comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la
cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de
forma simbólica –traditio ficta– con otorgamiento de escritura pública según el artículo
1462.2.º del Código Civil. Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública

cve: BOE-A-2021-6915
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Núm. 101