BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50211

Boletín Oficial del Estado», de la disposición transitoria cuarta, otras normas no incluidas
en el citado artículo 104 (v.gr. las relativas al contenido del acuerdo de enajenación en
cuanto hace referencia a la presentación de ofertas de forma electrónica ex artículo
101.1, o sobre las pujas electrónicas conforme al artículo 103.3, etc.). Ahora bien, en
todo caso habrá de tratarse de normas relativas a la subasta, como específico y
particular procedimiento de enajenación de bienes, y relacionadas con el procedimiento
de electrónico mediante el que se ha de desarrollar o celebrar a través del referido Portal
de Subastas oficial, pero en ningún caso las normas que sean ajenas a dicho
procedimiento.
El régimen transitorio de Derecho positivo incorporado en la referida disposición
transitoria cuarta, sin ambigüedad ni anfibología alguna, se refiere no a la totalidad de los
artículos comprendidos en la Subsección Quinta («enajenación de los bienes
embargados») de la Sección Segunda («desarrollo del procedimiento de apremio») del
Capítulo II del Título III del Reglamento General de Recaudación –artículos 97 al 107–, ni
siquiera a todas las normas relativas a la subasta (licitadores, depósitos obligatorios,
mesa de la subasta, subastas por empresas o profesionales especializados, etc.), sino
exclusivamente a «las normas relativas al desarrollo del procedimiento de subasta a
través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado».
En definitiva, únicamente las normas relativas al desarrollo de la subasta a través del
Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, esto es, el artículo
104 y otros directamente relacionados con dicho desarrollo de la subasta, como los
artículos 101.1, relativo al contenido del acuerdo de enajenación en cuanto hace
referencia a la presentación de ofertas de forma electrónica, o 103.3 sobre las pujas
electrónicas, resultarán de aplicación a procedimientos iniciados a partir del 1 de
septiembre de 2018. Las demás normas reguladoras de los distintos procedimientos de
enajenación de fincas, incluidas las restantes normas relativas al procedimiento de
subasta, entraron en vigor el día 1 de enero de 2018.
En el presente caso resulta que, de acuerdo con la certificación de 23 de noviembre
de 2018, por resolución de 15 de enero de 2018 se acordó celebrar subasta de la finca
embargada el día 11 de abril de 2018. En consecuencia, únicamente el desarrollo de la
subasta se regirá por el artículo 104 en su redacción originaria, aplicándose la reforma
introducida por el Real Decreto 1071/2017 a todo lo demás, siendo, por tanto, de
aplicación el introducido artículo 104 bis, tal y como sostiene la registradora y a pesar de
lo confuso de las certificaciones administrativas que constan en el expediente, e incluso
de las alegaciones presentadas por la Agencia Tributaria de Galicia, que unas veces
invocan artículos anteriores a la reforma y otras, artículos posteriores a ella.
5. Por lo que atañe al fondo del asunto, el artículo 1523 del Código Civil dispone, en
su párrafo primero, que «también tendrán el derecho de retracto los propietarios de las
tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no
exceda de una hectárea». Y el artículo 1524 del mismo cuerpo legal que «no podrá
ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la
inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido
conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes».
Como es bien sabido, en nuestro ordenamiento jurídico se sigue la teoría del título y
del modo para la transmisión del dominio o derecho real de que se trate (cfr. artículo 609
del Código Civil). En el contrato de compraventa, para que el adquirente devenga dueño
de la cosa adquirida se requiere, además del título (compraventa, ya sea voluntaria o
forzosa), el modo o «traditio» (por cualquiera de las formas establecidas en los artículos
1462 a 1464 del Código Civil). De este modo, si bien la posibilidad de ejercitar los
derechos de retracto legal en casos de ventas en el seno procedimientos ejecutivos
queda fuera de toda duda, lo cierto es que resulta especialmente determinante el
momento en que se entienda consumada la venta o enajenación a la hora de determinar
el «dies a quo» del ejercicio de los mismos.
La vigente Ley de Enjuiciamiento Civil dispone en su artículo 673 que «será título
bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el

cve: BOE-A-2021-6915
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