BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50202

que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública,
en la sentencia de 14 de diciembre de 2.007. En caso de subasta judicial, solo si consta
el conocimiento de la transmisión –aprobación judicial de remate y adjudicación al
rematante– será ése el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el registro de la
Propiedad: lo cual lo dice también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007’.
Como se ve, esta jurisprudencia ratifica el criterio que dejó sentada la sentencia que cita
la parte apelante en contra del criterio de la sentencia de instancia.
A la hora de resolverse si con las circunstancias que tuvieron lugar en el caso que se
examina, tuvo lugar ‘la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública’,
que es cuando conforme a la sentencia antes citada comienza el cómputo del plazo del
artículo 1524 del Código Civil (EDL 1889/1) en un supuesto de subasta administrativa
como es el que da origen al presente procedimiento. Y en este sentido, no puede
olvidarse que en la propia demanda se concluye la exposición con estas palabras:
‘Desconocen mis representadas si la entidad demandada, adjudicataria en la subasta de
las repetidas participaciones indivisas, ha procedido a abonar el pertinente impuesto de
transmisiones si ha iniciado gestión alguna para la inscripción de los bienes a su favor en
el Registro de la Propiedad con el consiguiente devengo de honorarios del Sr.
Registrador de la Propiedad o si han tenido cualquier otro gasto necesario para su
adquisición’ (hecho séptimo del escrito que da inicio al procedimiento, en el folio 4
vuelto). Si las cosas eran así en el momento en que se presentó la demanda, es que
ciertamente no había tenido lugar acto alguno que pudieran haber supuesto la ‘traditio’ o
entrega material o formal del objeto de la compraventa producida en la subasta
celebrada. Y siendo así, parece que no puede concluirse otra cosa que la sostenida por
la parte recurrente, es decir que cuando se ejercita la acción, el derecho de retracto aún
no había nacido, como consecuencia de lo cual debe acogerse el recurso para
desestimar la demanda”.
(…) Por lo tanto, el presupuesto para fijar el dies a quo para el cómputo del exiguo –
por ser un límite al derecho de propiedad– plazo legal de caducidad, es que haya nacido
la acción de retracto, hecho que se produce con la existencia de una venta consumada.
(…) De no ser así no puede utilizarse este instituto legal: podría hablarse de tanteo,
pero no de retracto, porque este opera ex posta la enajenación, como sugiere su propia
etimología: retro- hacia atrás-trahere-tirar, arrastrar-, en la medida en que se echa hacia
atrás una venta para que adquiera la cosa, con preferencia, el titular de este derecho.
(…) Y así, para el retracto de comuneros, el art. 1522 CC (EDL 1889/1) exige que se
haya enajenado una parte de la cosa común.
(…) La base del retracto es el conocimiento de aquella enajenación, que, a su vez,
requiere del título y el modo de adquirir. Sobre la base de este presupuesto, porque no
podrá comenzar a contar el plazo con anterioridad, se ha de leer el art. 1524 CC (EDL
1889/1), para iniciar el cómputo de los 9 días legalmente fijado a partir del día siguiente a
la inscripción en el Registro de la Propiedad, o, si no hubiese inscripción, desde que el
retrayente hubiera tenido conocimiento, en detalle, de la venta.
(…) La cuestión que se plantea en este asunto es la aplicación de la anterior doctrina
al caso de subasta derivada de un procedimiento de apremio administrativo.
(…) Son hechos probados en la primera instancia que el 23.05.18 se dictó el acta de
adjudicación (folio 102) según lo dispuesto en el art. 104.bis del RD 939/2005 (EDL
2005/123120). Y en fecha 25.05.18 Suma notifica el acuerdo de adjudicación de los
bienes al apelante. Conforme la jurisprudencia reseñada ut supra, es la notificación del
acuerdo de adjudicación el acto que permite iniciar el cómputo del plazo, pues en ese
momento se puede afirmar con certeza que el retrayente tiene pleno conocimiento de los
detalles de la venta.
(…) La especialidad del procedimiento contenido en el art. 104.bis del Reglamento
General de Recaudación (EDL 2005/123120) (en adelante. RGR), es que divide
temporalmente el acta de adjudicación y la entrega de la certificación que sirve de
documento de venta. Y además, en su apartado e), abre la posibilidad legal del ejercicio
de los derechos de adquisición preferente, entre los que se encuentra el derecho de

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Núm. 101