III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6537)
Resolución de 3 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46744
respecto de la finca registral 13.103 de la sección Segunda -plaza de garaje vinculada a
la finca 13.210 de la sección Segunda-, por haberse omitido en su momento.
La registradora suspende la inscripción por no resultar del Registro que la vinculación
entra las fincas 13.103 y 13.210 -vivienda y plaza de garaje respectivamente-, implique
que la venta de una de las fincas conlleve la de la finca vinculada. Se da además la
circunstancia de que varias de las plazas de garaje del mismo edificio «vinculadas» a
otras viviendas, se han vendido independientemente de las mismas. Además, no se
describe ni se menciona en la escritura de compraventa objeto de calificación, la plaza
de garaje de la que se solicita inscripción -finca 13.103 de la sección Segunda-. Para
poder inscribir la plaza de garaje, se necesitaría el consentimiento de los titulares
inscritos o, en su caso, de sus sucesores, conforme a lo establecido en el artículo 20 de
la Ley hipotecaria.
2. Antes de entrar en el fondo del asunto, conviene hacer una referencia al régimen
jurídico de los anejos.
El artículo 5, párrafo primero, de la Ley sobre propiedad horizontal señala que «el
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en
su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará
su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano».
En base a este precepto, los anejos son elementos accesorios de carácter privativo
que forman parte integrante de un elemento privativo de la propiedad horizontal con el
que están unidos jurídicamente, aunque se caracterizan por estar situados físicamente
fuera del mismo.
La identificación de los anejos exige su descripción y en su caso numeración. Al
tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, no caben negocios
jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo, ni desde luego
cabe asignarles cuota.
No obstante, con el acuerdo unánime de la comunidad, cabe desvincular un anejo y
convertirlo en piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, siempre que
reúna las características necesarias para ello. También cabe separarlo del piso o local y
agregarlo a otro.
A su vez, los tres ejemplos que se citan como anejos en dicho precepto, pueden ser
también configurados de otro modo en el título constitutivo, bien sea como elementos
privativos independientes y no como anejos, o incluso, aunque no es frecuente, pueden
configurarse como elementos comunes. También cabe la posibilidad, si no se especifica
su carácter privativo o como anejos en el título constitutivo, existe la presunción doctrinal
y jurisprudencialmente aceptada, de que se trata de elementos comunes, sin perjuicio de
que dicha presunción pueda desvirtuarse por prueba en contrario.
La Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 23 de
noviembre de 1999 y 7 de octubre de 2002 se refiere a la presunción de comunidad que
la Ley viene a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con
claridad, razón por la cual ambas Resoluciones exigen que conste en el título constitutivo
la descripción completa de los anejos.
El Tribunal Supremo también ha destacado la presunción de elemento común de
aquellos elementos que no se hayan configurado como elementos privativos o anejos en
el título constitutivo. Así, por ejemplo, las Sentencias de 24 de febrero y 26 de mayo
de 1994.
En el presente caso y según resulta del Registro, se ha dado al garaje la
configuración de elemento privativo independiente con su propia cuota de participación,
resultando su condición de anejo de la expresa vinculación a la vivienda, circunstancia
que se hace constar en ambas fincas registrales.
cve: BOE-A-2021-6537
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 97
Viernes 23 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46744
respecto de la finca registral 13.103 de la sección Segunda -plaza de garaje vinculada a
la finca 13.210 de la sección Segunda-, por haberse omitido en su momento.
La registradora suspende la inscripción por no resultar del Registro que la vinculación
entra las fincas 13.103 y 13.210 -vivienda y plaza de garaje respectivamente-, implique
que la venta de una de las fincas conlleve la de la finca vinculada. Se da además la
circunstancia de que varias de las plazas de garaje del mismo edificio «vinculadas» a
otras viviendas, se han vendido independientemente de las mismas. Además, no se
describe ni se menciona en la escritura de compraventa objeto de calificación, la plaza
de garaje de la que se solicita inscripción -finca 13.103 de la sección Segunda-. Para
poder inscribir la plaza de garaje, se necesitaría el consentimiento de los titulares
inscritos o, en su caso, de sus sucesores, conforme a lo establecido en el artículo 20 de
la Ley hipotecaria.
2. Antes de entrar en el fondo del asunto, conviene hacer una referencia al régimen
jurídico de los anejos.
El artículo 5, párrafo primero, de la Ley sobre propiedad horizontal señala que «el
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en
su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará
su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano».
En base a este precepto, los anejos son elementos accesorios de carácter privativo
que forman parte integrante de un elemento privativo de la propiedad horizontal con el
que están unidos jurídicamente, aunque se caracterizan por estar situados físicamente
fuera del mismo.
La identificación de los anejos exige su descripción y en su caso numeración. Al
tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, no caben negocios
jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo, ni desde luego
cabe asignarles cuota.
No obstante, con el acuerdo unánime de la comunidad, cabe desvincular un anejo y
convertirlo en piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, siempre que
reúna las características necesarias para ello. También cabe separarlo del piso o local y
agregarlo a otro.
A su vez, los tres ejemplos que se citan como anejos en dicho precepto, pueden ser
también configurados de otro modo en el título constitutivo, bien sea como elementos
privativos independientes y no como anejos, o incluso, aunque no es frecuente, pueden
configurarse como elementos comunes. También cabe la posibilidad, si no se especifica
su carácter privativo o como anejos en el título constitutivo, existe la presunción doctrinal
y jurisprudencialmente aceptada, de que se trata de elementos comunes, sin perjuicio de
que dicha presunción pueda desvirtuarse por prueba en contrario.
La Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 23 de
noviembre de 1999 y 7 de octubre de 2002 se refiere a la presunción de comunidad que
la Ley viene a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con
claridad, razón por la cual ambas Resoluciones exigen que conste en el título constitutivo
la descripción completa de los anejos.
El Tribunal Supremo también ha destacado la presunción de elemento común de
aquellos elementos que no se hayan configurado como elementos privativos o anejos en
el título constitutivo. Así, por ejemplo, las Sentencias de 24 de febrero y 26 de mayo
de 1994.
En el presente caso y según resulta del Registro, se ha dado al garaje la
configuración de elemento privativo independiente con su propia cuota de participación,
resultando su condición de anejo de la expresa vinculación a la vivienda, circunstancia
que se hace constar en ambas fincas registrales.
cve: BOE-A-2021-6537
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 97
