III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6537)
Resolución de 3 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46742
2. El propietario vende el piso a una familia, sin que se haga constar en la escritura
notarial, nada respecto de la venta de la plaza de garaje.
3. Los compradores, se enteran de que dicho piso tenía una plaza de garaje anejo
a la vivienda y por tanto consideran que son también propietarios de la misma. El
vendedor del piso, al contrario, entiende que sigue siendo el propietario de la plaza de
garaje.
El Tribunal Supremo en su “Fundamento de Derecho Quinto”.
1.º Ha quedado acreditado que el garaje. elemento anejo a la vivienda. Tenía la
consideración de anejo inseparable de la vivienda. Así aparece en la escritura de
declaración de obra nueva y división horizontal del edificio: “A cada una de las viviendas,
les corresponde como anejo inseparable uno de los garajes que ocupan la planta n.º xxx
del conjunto”.
2.º En la escritura de compraventa celebrada entre los actuales compradores y el
vendedor, no consta que el garaje quedara excluido del contrato. Dada su condición de
anejo inseparable de la vivienda, el vendedor debió hacer constar, si esa era su
intención, que no formaba parte del objeto del contrato, esto es, que no lo vendía.
3.º En la misma escritura de compraventa consta que el antiguo propietario vende
la vivienda “con cuantos usos y derechos les sean inherentes, y especialmente los
relativos a la Comunidad del Edificio del que forma parte”. Mediante estas expresiones.
las partes acordaron que con la vivienda se transmitían los usos y derechos no solo
relativos a la Comunidad. sino otros, ajenos a ella, entre los que es razonable entender
que el garaje, dada su condición de anejo inseparable de la vivienda, estaba incluido.
La conclusión para el Tribunal Supremo es que, la venta de la plaza de garaje como
anejo de la vivienda queda incluida en la venta de ésta, toda vez que el garaje no fue
expresamente excluido de la transmisión y además porque se transmite con cuantos
usos y derechos que van con la comunidad y otros ajenos a ella entre los que es
razonable entender el garaje.
En la página 5 de la escritura de compraventa ante el notario Don Ramón Corral
Beneyto Protocolo 3111 del año 1994. y dentro de la estipulación “Primera” se dice que la
vivienda se vende “en concepto libre de cargas y gravámenes y con todos sus usos,
derechos y servidumbres” y se debe entender y así insta el Tribunal Supremo que uno de
esos usos y derechos es la plaza de garaje que además está inscrita en el registro de la
propiedad vinculada a esta finca. El que vende puede intentar hurtar la plaza de garaje
en la escritura pública, y el comprador puede no saber pero el Registrador esta para
vigilar y corregir.
Traslademos esto al caso concreto que nos atañe. y donde se dice plaza de garaje
anejo inseparable decimos plaza vinculada y los argumentos se mimetizan. Y de otra
manera no se entiende que, si uno acuerda que con la venta de la vivienda se transmiten
todos los usos y derechos y servidumbres, no cabe suponer como dice el Tribunal
Supremo que la plaza de garaje no este entre ellos y el vendedor para excluir la plaza de
garaje en la transmisión de la vivienda debiera haber incidido expresamente en su
exclusión a expensas de la posterior validez de la misma.
Quinta. En cuanto al segundo argumento del primer párrafo a la hora de suspender
la inscripción, “Se da además la circunstancia de que varias de las plazas de garaje del
mismo edificio ‘vinculadas’ a otras viviendas se han vendido independientemente de las
mismas.”, no es un argumento jurídico, que un hecho se produzca varias veces no lo
convalida sino que en todo caso diremos que se ha repetido, sin juzgar su tipología, por
otro lado, no se indica si se han vendido antes o después de la que suscita esta
reclamación o si la venta de esas plazas de garaje ha sido precedida de algún
procedimiento o cambio en los estatutos y el Registro de la Propiedad que facultara para
la desvinculación y venta independientemente de la vivienda […].
En cuanto al segundo párrafo queda respondido con lo anterior, cuando la venta de
la vivienda es inclusiva de la transmisión de todos los derechos usos servidumbres lo es
cve: BOE-A-2021-6537
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 97
Viernes 23 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46742
2. El propietario vende el piso a una familia, sin que se haga constar en la escritura
notarial, nada respecto de la venta de la plaza de garaje.
3. Los compradores, se enteran de que dicho piso tenía una plaza de garaje anejo
a la vivienda y por tanto consideran que son también propietarios de la misma. El
vendedor del piso, al contrario, entiende que sigue siendo el propietario de la plaza de
garaje.
El Tribunal Supremo en su “Fundamento de Derecho Quinto”.
1.º Ha quedado acreditado que el garaje. elemento anejo a la vivienda. Tenía la
consideración de anejo inseparable de la vivienda. Así aparece en la escritura de
declaración de obra nueva y división horizontal del edificio: “A cada una de las viviendas,
les corresponde como anejo inseparable uno de los garajes que ocupan la planta n.º xxx
del conjunto”.
2.º En la escritura de compraventa celebrada entre los actuales compradores y el
vendedor, no consta que el garaje quedara excluido del contrato. Dada su condición de
anejo inseparable de la vivienda, el vendedor debió hacer constar, si esa era su
intención, que no formaba parte del objeto del contrato, esto es, que no lo vendía.
3.º En la misma escritura de compraventa consta que el antiguo propietario vende
la vivienda “con cuantos usos y derechos les sean inherentes, y especialmente los
relativos a la Comunidad del Edificio del que forma parte”. Mediante estas expresiones.
las partes acordaron que con la vivienda se transmitían los usos y derechos no solo
relativos a la Comunidad. sino otros, ajenos a ella, entre los que es razonable entender
que el garaje, dada su condición de anejo inseparable de la vivienda, estaba incluido.
La conclusión para el Tribunal Supremo es que, la venta de la plaza de garaje como
anejo de la vivienda queda incluida en la venta de ésta, toda vez que el garaje no fue
expresamente excluido de la transmisión y además porque se transmite con cuantos
usos y derechos que van con la comunidad y otros ajenos a ella entre los que es
razonable entender el garaje.
En la página 5 de la escritura de compraventa ante el notario Don Ramón Corral
Beneyto Protocolo 3111 del año 1994. y dentro de la estipulación “Primera” se dice que la
vivienda se vende “en concepto libre de cargas y gravámenes y con todos sus usos,
derechos y servidumbres” y se debe entender y así insta el Tribunal Supremo que uno de
esos usos y derechos es la plaza de garaje que además está inscrita en el registro de la
propiedad vinculada a esta finca. El que vende puede intentar hurtar la plaza de garaje
en la escritura pública, y el comprador puede no saber pero el Registrador esta para
vigilar y corregir.
Traslademos esto al caso concreto que nos atañe. y donde se dice plaza de garaje
anejo inseparable decimos plaza vinculada y los argumentos se mimetizan. Y de otra
manera no se entiende que, si uno acuerda que con la venta de la vivienda se transmiten
todos los usos y derechos y servidumbres, no cabe suponer como dice el Tribunal
Supremo que la plaza de garaje no este entre ellos y el vendedor para excluir la plaza de
garaje en la transmisión de la vivienda debiera haber incidido expresamente en su
exclusión a expensas de la posterior validez de la misma.
Quinta. En cuanto al segundo argumento del primer párrafo a la hora de suspender
la inscripción, “Se da además la circunstancia de que varias de las plazas de garaje del
mismo edificio ‘vinculadas’ a otras viviendas se han vendido independientemente de las
mismas.”, no es un argumento jurídico, que un hecho se produzca varias veces no lo
convalida sino que en todo caso diremos que se ha repetido, sin juzgar su tipología, por
otro lado, no se indica si se han vendido antes o después de la que suscita esta
reclamación o si la venta de esas plazas de garaje ha sido precedida de algún
procedimiento o cambio en los estatutos y el Registro de la Propiedad que facultara para
la desvinculación y venta independientemente de la vivienda […].
En cuanto al segundo párrafo queda respondido con lo anterior, cuando la venta de
la vivienda es inclusiva de la transmisión de todos los derechos usos servidumbres lo es
cve: BOE-A-2021-6537
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Núm. 97
