III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6439)
Resolución de 26 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46248
En el caso que nos ocupa, en principio, la rectificación descriptiva puede ampararse
tanto en la letra a como en la letra b citadas (por ser conforme a certificación catastral
descriptiva y gráfica y además ser la diferencia inferior al 5% de la superficie inscrita).
Sin embargo, tal y como prevé el último párrafo del apartado 3 del artículo 201, el
registrador motivadamente ha expuesto dudas de identidad, las cuales encajan con
precisión en los supuestos contemplados en la norma. En efecto, en el caso que nos
ocupa concurren dos de los supuestos previstos en el precepto: la procedencia de la
finca por segregación y la determinación con exactitud de la superficie de la finca, incluso
con las medidas longitudinales de sus linderos. Y sin que las meras afirmaciones sobre
imprecisiones en la medición puedan desvirtuar tales dudas de identidad, sin la previa
intervención de los titulares colindantes.
Según ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, (cfr. Resolución
de 19 de julio de 2016, reiterada en otras posteriores), el objeto de la intervención de los
titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad
física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan
situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro
situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión».
Es por este motivo que en el caso que nos ocupa, ante las dudas del registrador, lo
procedente es acudir a un medio que permita la rectificación descriptiva con mayores
garantías, como son o bien el previsto en el artículo 199 o en bien el que regula el
apartado 1 del artículo 201, permitiendo la intervención de los titulares colindantes antes
de practicar la rectificación, evitando así eventuales perjuicios a terceros.
Además, debe recordarse que este Centro Directivo ha reconocido que aun
constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización,
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en
la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen
una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre
o 26 de octubre de 2017).
5. Debe necesariamente discreparse de la recurrente en cuanto a que afirma
complejidad en la tramitación de estos expedientes de rectificación de descripción, cuyos
trámites se limitan a una previa notificación a los titulares colindantes que pudieran
resultar afectados.
Asimismo, también se observa que la recurrente incurre en cierta contradicción, al
afirmar que se pretende «corregir diferencias menores de cabida de hasta el 10% de la
superficie inscrita con el propósito de lograr "la deseable e inaplazable coordinación
Catastro-Registro"». En este punto, como ya señaló esta Dirección General en la
Resolución de 26 de septiembre de 2019, la rectificación descriptiva al amparo del
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria no supone la inscripción de representación gráfica,
por lo que con la misma no se logra la «coordinación gráfica», ya que esta última
requiere necesariamente la inscripción de una representación gráfica.
Igualmente, es erróneo afirmar que el expediente para la inscripción de la
representación gráfica y coordinación con el Catastro que regula el artículo 199 de la Ley
Hipotecaria exija «recaer sobre el propietario afectado la carga de aportar una medición
cve: BOE-A-2021-6439
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 96
Jueves 22 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 46248
En el caso que nos ocupa, en principio, la rectificación descriptiva puede ampararse
tanto en la letra a como en la letra b citadas (por ser conforme a certificación catastral
descriptiva y gráfica y además ser la diferencia inferior al 5% de la superficie inscrita).
Sin embargo, tal y como prevé el último párrafo del apartado 3 del artículo 201, el
registrador motivadamente ha expuesto dudas de identidad, las cuales encajan con
precisión en los supuestos contemplados en la norma. En efecto, en el caso que nos
ocupa concurren dos de los supuestos previstos en el precepto: la procedencia de la
finca por segregación y la determinación con exactitud de la superficie de la finca, incluso
con las medidas longitudinales de sus linderos. Y sin que las meras afirmaciones sobre
imprecisiones en la medición puedan desvirtuar tales dudas de identidad, sin la previa
intervención de los titulares colindantes.
Según ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, (cfr. Resolución
de 19 de julio de 2016, reiterada en otras posteriores), el objeto de la intervención de los
titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad
física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan
situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro
situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión».
Es por este motivo que en el caso que nos ocupa, ante las dudas del registrador, lo
procedente es acudir a un medio que permita la rectificación descriptiva con mayores
garantías, como son o bien el previsto en el artículo 199 o en bien el que regula el
apartado 1 del artículo 201, permitiendo la intervención de los titulares colindantes antes
de practicar la rectificación, evitando así eventuales perjuicios a terceros.
Además, debe recordarse que este Centro Directivo ha reconocido que aun
constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización,
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en
la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen
una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre
o 26 de octubre de 2017).
5. Debe necesariamente discreparse de la recurrente en cuanto a que afirma
complejidad en la tramitación de estos expedientes de rectificación de descripción, cuyos
trámites se limitan a una previa notificación a los titulares colindantes que pudieran
resultar afectados.
Asimismo, también se observa que la recurrente incurre en cierta contradicción, al
afirmar que se pretende «corregir diferencias menores de cabida de hasta el 10% de la
superficie inscrita con el propósito de lograr "la deseable e inaplazable coordinación
Catastro-Registro"». En este punto, como ya señaló esta Dirección General en la
Resolución de 26 de septiembre de 2019, la rectificación descriptiva al amparo del
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria no supone la inscripción de representación gráfica,
por lo que con la misma no se logra la «coordinación gráfica», ya que esta última
requiere necesariamente la inscripción de una representación gráfica.
Igualmente, es erróneo afirmar que el expediente para la inscripción de la
representación gráfica y coordinación con el Catastro que regula el artículo 199 de la Ley
Hipotecaria exija «recaer sobre el propietario afectado la carga de aportar una medición
cve: BOE-A-2021-6439
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 96
