BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96

Jueves 22 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 46244

Fundamentos de Derecho.
En cuanto al exceso de cabida de 14 metros cuadrados de más que tiene ahora la
parcela, se suspende la inscripción solicitada por dudarse de la realidad del mismo y
poder encubrir una alteración en la forma de la finca.
Una de las circunstancias descriptivas más importantes de la finca registral es la de
su cabida o extensión superficial que debe reflejarse en la inscripción conforme a los
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.4 del Reglamento Hipotecario. La finca puede
constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real, ya sea mayor o
menor, regulando la ley los procedimientos adecuados para ello.
La DGRN define el exceso de cabida como la rectificación de un dato erróneo
referido a la descripción de la finca, de modo que la superficie que ahora se quiere
constatar es la que debió figurar desde el primer momento por ser la realmente
contenida dentro de los linderos originariamente registrados. Fuera de este supuesto, la
pretensión de modificar la cabida estaría encubriendo el propósito de modificar la
realidad física de la finca inscrita, mediante la adición de superficie colindante y por
tanto, extraña a la finca inscrita, para lo cual sería necesario la previa inmatriculación de
la superficie adicional y su posterior agrupación o agregación a la finca inscrita.
Los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, y el 298 de su Reglamento,
permiten adecuar la descripción registral a la realidad extrarregistral acreditada siempre
que el registrador no tenga dudas de que la alteración no obedezca a modificaciones
negociales o actos sobre la finca no formalizados e inscritos debidamente.
Pues bien, en el presente caso, se dan las circunstancias siguientes:
– Se trata de finca procedente de segregación, perfectamente determinada con
medidas lineales, pues se dice que tiene seiscientos sesenta metros cuadrados, en línea
de veintidós metros de frente por treinta metros de fondo, por lo que su alteración no
puede hacerse unilateralmente, debiendo rectificar el título que produjo la segregación,
con los requisitos legales.
– Tras haber accedido a los archivos del Catastro y examinar las superficies de la
finca que nos ocupa, así como sus colindantes, resulta que todas ellas, figuran con
diferentes superficies en el Catastro que las que constan inscritas en el Registro,
observándose que las medidas lineales de la finca en el Catastro son distintas de las que
constan en el título y en el Registro.
Contra esta calificación …
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Luis Francisco
Monreal Vidal registrador/a de Registro Propiedad de Sevilla 3 a día dos de septiembre
del año dos mil veinte.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la
Propiedad de Cazalla de la Sierra, don Andrés Castiñeira Cuenca, quien resolvió en
fecha 13 de octubre de 2020 confirmar la calificación.

La representante de los titulares registrales interpuso recurso contra la anterior
calificación mediante escrito presentado ante este Centro Directivo en fecha 13 de
noviembre de 2020, en el que hace constar, en esencia, lo siguiente:
«1. Los 14 m2 de exceso que se derivan de la certificación catastral suponen
un 2.12% de la superficie que consta en Registro.
2. De la expresión de las medidas lineales de la finca en el título de segregación y
compraventa (22 por 30 metros) se ha inferido por el Sr. Registrador una presunta

cve: BOE-A-2021-6439
Verificable en https://www.boe.es

IV