BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27810

vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales
anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".
Consecuentemente la afección del piso ya está establecida por la ley respecto a las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los
tres años naturales anteriores. En este caso la fecha a partir de la cual debe computarse
el plazo de devengo garantizado es el momento de la adquisición. Sin embargo, esta
afección legal no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación
de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad por la
herencia yacente del titular registral de un piso, tenga eficacia real. Si, en efecto, se lleva
a cabo la enajenación del piso, este precepto permite que se inicie un procedimiento
frente a dicho adquirente en reclamación de dicha cantidad no solo a efectos
obligacionales sino en ejecución de la afección real y en este supuesto dado que la
ejecución, de llevarse a cabo, si implicaría una modificación de la titularidad podría así
mismo ser objeto de anotación. Según las Resoluciones de 30 de junio 1986, 18 de
mayo 1987 y 9 de febrero 1997 "si en el momento de interponerse la demanda en
reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder
de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades
reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la
pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto
a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección
real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial
protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto
sucesivo (arts. 1, 20 y 38 LH)". Y así lo ha recogido la Sentencia del Tribunal Supremo
de 22 de abril de 2015 que cita las Resoluciones y señala que: "cuando la Comunidad de
Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del
pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo
discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para
garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este
sentido el artículo 21.4 de la LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda
contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo
preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco
así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda". Y fija como
doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por
obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral,
la reclamación frente a este solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el
inmueble inscrito a su nombre". En el presente caso, como sucediera en el de la citada
Resolución de 23 de noviembre de 2016, el objeto del procedimiento del que resulta el
mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de uno de los pisos del edificio.
No hay referencia alguna a la existencia o no de acreedores anteriores frente a los que
se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad
horizontal, ni consta transmisión alguna de la finca. La ley prevé la afección de la finca al
pago de la cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo,
no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una
cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad por la herencia
yacente del titular registral de un piso, tenga eficacia real, para ello sería preciso, como
se ha indicado, que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a
anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del
anterior propietario. La estimación de la demanda, en los términos planteados, en modo
alguno producirá una alteración en la situación registral. Tan sólo supondrá el
reconocimiento de una deuda de los propietarios del piso con la comunidad. Por tanto,
siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá provocar una anotación preventiva
si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena

cve: BOE-A-2021-3740
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Núm. 59