BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27809

al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria "no sólo las demandas en que se ejercita una
acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de
un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real
inmobiliaria (...), no es este el caso, dado que la acción ejercitada es puramente
reclamación de cantidad. Para que exista un acto de transcendencia real susceptible de
reflejo registral, será preciso esperar a que se adopte la correspondiente afección del
bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los
bienes (cfr. art. 42, pfos. 2 y 4, LH), o que se produzca su adjudicación (véase R.
12.03.2004). En el caso presente, la anotación preventiva de demanda ordenada no
afecta a la titularidad dominical de la finca número 3838-A, que aparece inscrita con
carácter privativo a nombre de Don S.A.J. El objeto del procedimiento del que resulta el
mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de una entidad o elemento
independiente privativo. La estimación de la demanda en modo alguno producirá una
alteración en la situación registral. Tan sólo supondría el reconocimiento de una deuda
de los propietarios del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación
de deuda, sólo podrá provocar anotación preventiva si, en fase de ejecución se decreta
el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades
dispositivas del titular de la finca o se acuerda el embargo preventivo (resolución de la
DGRN de 10 de Julio de 2017). - Como ha señalado reiteradamente la Dirección General
de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por
la doctrina científica, dicho ámbito sólo podrá extenderse hasta abarcar aquellas
demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Del
artículo 43.1 de la Ley Hipotecaria, en su relación con el artículo 42.1.º del mismo texto
legal, resulta claramente que solo el que demandare en juicio la propiedad de bienes
inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho
real puede obtener anotación de demanda. El centro Directivo ha interpretado los
preceptos en sus términos literales: solo puede recaer anotación de demanda sobre
aquellos bienes respecto de los cuales verse una acción atinente a la propiedad o a un
derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del
demandante propiciara directamente una alteración registral. La Dirección General ha
elaborado una dilatada doctrina relativa a las preferencias crediticias y a su impacto
registral. La citada doctrina parte del hecho de que la redacción actual del artículo 9.1.e)
de la Ley de Propiedad Horizontal distingue en párrafos separados la afección del bien
inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la
comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. Respecto de la
preferencia frente a otros créditos, el Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas
doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el
asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia,
siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los
interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde
el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la
anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente
anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la
comunidad de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con
la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación
automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se
consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la
anotación de la demanda que solicitase tal pretensión. Respecto a los futuros
adquirentes del piso, el párrafo tercero del artículo 9.1.e) dispone: "El adquirente de una
vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales
por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte

cve: BOE-A-2021-3740
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Núm. 59