BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27775

caso de ejecución hipotecaria dicha publicidad y la visibilidad del tercer poseedor surge
en el momento de la expedición por el señor registrador de la certificación de dominio de
las fincas hipotecadas, y no con anterioridad. Y en este caso debemos reiterar que el
conocimiento de la existencia de un tercer poseedor solo nace al momento de expedir
dicha certificación de dominio, evidentemente posterior a la presentación de la ejecución.
La normativa procesal no exige que previamente a la presentación de la demanda de
ejecución deba el ejecutante asegurarse de a quién corresponde la titularidad de las
fincas cuya ejecución se pretende. De hecho, la Ley Procesal Civil establece la
regulación específica para la ejecución de los bienes hipotecados. Y precisamente en su
ya reiterado artículo 689 regula el supuesto de que en la certificación de dominio y
cargas apareciera un titular del dominio que no haya sido requerido de pago. Y el
artículo 685.2 de la Ley procesal establece los documentos que se deben acompañar a
la demanda, entre los que se establece el título inscrito. Y de dicho título inscrito, del que
se desprende que las fincas hipotecadas están inscritas únicamente a favor de la
prestataria, no resulta posible advertir la existencia de terceros poseedores. De ahí que
la propia LEC resuelva esta cuestión, por la posible transmisión de las fincas
hipotecadas a terceros, mediante el artículo 689 de la LEC. No existe indefensión del
tercer poseedor, puesto que este fue el que incumplió la exigencia que le impone el
artículo 685.1 de la LEC, que indica que la demanda será dirigida frente al tercer
poseedor, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de los
bienes hipotecados. Este precepto aclara de forma absoluta cuando procede la demanda
contra el tercer poseedor y lo ciñe a los supuestos en que el tercer poseedor no solo
haya comunicado, sino también acreditado al acreedor la adquisición de los bienes
hipotecados. No puede entenderse acreditada ante el acreedor hipotecario la adquisición
de las fincas por el tercero por la mera inscripción registral, sino que la misma vendrá
acreditada, a los efectos procesales de la ejecución hipotecaria, únicamente al momento
de la expedición de la certificación de dominio de la finca hipotecada. El efecto erga
omnes que despliega la inscripción registral solo opera en el momento previsto en los
artículos 688 y 689 de la LEC. Y por ello la entidad acreedora no puede conocer la
adquisición efectuada por el tercer poseedor por el mero hecho de la inscripción, si por
este no se la notifica la adquisición como viene a exigir el artículo 685.1 de la LEC. No
constando como ya se ha dicho y acreditado dicha notificación a mi mandante como
acreedor y solo desprendiéndose de la preceptiva certificación de dominio expedida por
el Registrador de la Propiedad la existencia del tercer poseedor, no resulta posible la
indefensión del tercero, ni puede considerarse defectuosa la relación jurídico-procesal
inicialmente constituida entre ejecutante y deudor. El artículo 130 de la Ley Hipotecaria
establece que: El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo
podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos
extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Es
decir, teniendo en consideración los extremos contenidos en el título. Si del título se
deprende que las fincas constan inscritas a favor del deudor, es frente a este contra el
que se debe instar la ejecución. Y dichos extremos son los que se recogieron en el
asiento de inscripción de la hipoteca. Es decir, que la deudora era la única titular de las
fincas prestadas en garantía. Los hechos posteriores a la inscripción de la hipoteca, si no
son comunicados a la ejecutante conforme el artículo 685 de la LEC, no pueden ser
conocidos a priori. Y por tanto eximen a la demandante de la obligación de instar la
demanda inicial contra un tercer poseedor que resulta desconocido. Por todo lo anterior,
y conforme se deja acreditado, el procedimiento de ejecución ha dado exacto
cumplimiento a las previsiones y exigencias de la LEC. Por tanto, procede a los efectos
jurídico-procesales, dar por efectivamente cumplimentado el requerimiento de pago al
tercer poseedor conforme las exigencias del artículo 689 de la LEC, así como las
exigencias del artículo 685 y 686 del mismo cuerpo legal. Cumplido lo anterior procede
concluir que requerido el tercer poseedor conforme las exigencias legales, este podía, en
su exclusiva condición de tercer poseedor y conforme el artículo 622 de la LEC, liberar el
bien hipotecado dando satisfacción al acreedor de las responsabilidades inscritas sobre

cve: BOE-A-2021-3736
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 59