BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27771

hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha
sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria".
Encontrándonos en este último supuesto, el artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil indica que: "La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor, y en su caso,
frente al hipotecante no deudor, o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados,
siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes".
Así el artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "en el auto por el que
se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su
caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la
demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro". Por lo que constando
acreditado que tanto la adquisición como la inscripción se produjo con anterioridad a la
interposición de la demanda, en atención al derecho fundamental de la tutela judicial
efectiva prevista en el artículo 24.1 de la Constitución Española, y siguiendo la doctrina
del Tribunal Constitucional y la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
consonancia con el artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, resulta en este caso que debió
dirigirse la demanda contra dicho tercer poseedor y también debió ser requerido de pago
en el auto por el que se despachó la ejecución, de fecha 28 de Noviembre de 2011, no
pudiendo convalidarse por la posterior notificación al tercer poseedor de fecha 29 de
Octubre de 2013, en la que se le requería de pago. Acuerdo: En su virtud y considerando
el expresado defecto de carácter subsanable, suspender la inscripción del documento
que precede. (...). Torrent, a dieciséis de noviembre del año dos mil veinte. La
registradora interina: María Consuelo Ribera Pont.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don P.G.G., en representación de Altamira
Santander Real Estate, SA, interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a
los siguientes argumentos: «Primero. El señor registrador de la propiedad de Torrente 1
califica negativamente el documento de adjudicación dictado por el Juzgado a favor de
mi mandante, decreto de adjudicación n.º 595/2014 de fecha 13 de octubre de 2014, en
calidad de cesionario de las fincas subastadas, si bien, y únicamente, referido a la
inscripción de las fincas registrales 72.387 y 72.389 al considerar que, constando las
dichas fincas inscritas a favor de tercero, distinto del deudor, debió ser demandado y
requerido de pago en el mismo auto en el que se despachó ejecución. Todo ello en
consonancia con el artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria: A los efectos de las
inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa
sobre los bienes hipotecados, la calificación del Registrador se extenderá a los extremos
siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no
deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el
momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. Sustenta su
calificación el señor registrador en el citado artículo de la Ley Hipotecaria y considerando
que con el fin de cumplir la exigencia del litisconsorcio pasivo necesario se hace
necesario demandar al tercer poseedor al objeto de que el procedimiento de ejecución
hipotecaria no se desarrolle a espaldas del titular registral de las fincas objeto de
ejecución. A nuestro entender la interpretación que realiza el señor registrador resulta
desacertada y, dicho con los debidos respetos, no ajustada a derecho puesto que mi
mandante solo tuvo conocimiento de que las fincas en cuestión fueron transmitidas por el
deudor hipotecario y original titular de las mismas, la entidad Proinovo ECC, S.L., a favor
de tercero, la mercantil Patrimonial de Edificaciones Villareal, S.L., una vez iniciada la
ejecución y cuando se expidió el certificado de dominio y cargas de las mismas. La
valoración del señor registrador se lleva a cabo sin considerar una cuestión esencial que
viene contemplada en el artículo 685.1 de la LEC dada la falta de comunicación del
tercer poseedor al acreedor hipotecario de la adquisición de dichos bienes. Tercer
poseedor que, como decimos, en ningún caso ha procedido a notificar al Banco, como
acreedor hipotecario, la adquisición de las fincas hipotecadas con carácter previo a la

cve: BOE-A-2021-3736
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Núm. 59