BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 13 de junio de 2025

Supl. N. Pág. 3

unido al de las que estén pendientes de realizar, supere el límite del deber normal de
conservación, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al
aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.
3. Corresponde a los ayuntamientos declarar la situación legal de ruina, incoando el
procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier
persona interesada. En las actuaciones se citará a las y los ocupantes legítimos de la
construcción y a las personas titulares de derechos sobre ella que consten en los
registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el
patrimonio histórico. A tal efecto, a la iniciación del procedimiento se solicitará
certificación registral, cuya expedición se hará constar por nota marginal. De la misma
forma, se hará constar la declaración de la situación legal de ruina, a cuyo efecto se
remitirá al registro de la propiedad la copia de la resolución de declaración de ruina.
4. La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias
para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de
incumplimiento por el dueño o dueña de su deber urbanístico de conservación o
manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último. La propuesta de declarar el
incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina
legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de las personas interesadas
y resolución de la alcaldía dictada a la vista de las alegaciones presentadas.”
El artículo 191 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de
aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y
paisaje, de la Comunidad Valenciana define el límite del deber de conservación y
rehabilitación de la siguiente forma:
“1. Las personas propietarias de edificaciones y construcciones y demás obligadas
según la legislación estatal de suelo deben sufragar en ellas las obras de conservación y
rehabilitación que requieran para cumplir lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el
importe determinado por el límite del deber normal de conservación.
2. Cuando una administración ordene a la persona propietaria de un inmueble la
ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, la persona
obligada podrá optar por la demolición del inmueble, salvo que esté catalogado, o por
exigir a aquella que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de las obras.
3. Se entiende que las obras mencionadas en el párrafo anterior exceden del límite
del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una
construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la
preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación”
8.- PROCESO CONSTRUCTIVO DE REPARACIÓN: El planeamiento más optimista
de reparación implicaría conservar los muros portantes y parcialmente de la mayoría de
los forjados y proceder a la demolición de los tabiques e instalaciones del edificio.
9.- COSTE DE LAS OBRAS DE REFORMA: Para calcular el coste o porcentaje de
coste de la reforma a analizar usaremos las aportaciones de las diferentes partidas
constructivas de un edificio tipo standard entre medianeras y comparando los elementos
o partidas aprovechables y las nuevas a realizar. Así tenemos:
EDIFICIOS DE VIVIENDAS TIPO ENTRE MEDIANERAS
PARTIDAS CONSTRUCTIVAS APORTACIÓN APROVECHABLES %
1.- MOVIMIENTO DE TIERRAS 2,68 1,00
2.- SANEAMIENTO 1,80 0,00
3.- CIMENTACIONES 6,00 2,00
4.- ESTRUCTURA 16,30 2,00

cve: BOE-N-2025-5e86ab3ee535b973134b519b9dc98f8546e5ba82
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Núm. 142