5. Anuncios. . (2024/198-78)
Anuncio de 7 octubre de 2024, de la Delegación Territorial de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda en Granada, por el que se hace público el Acuerdo de la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada sobre la Innovación núm. 7 del PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS. de Huétor Tájar, para la reordenación de las manzanas 2 y 3 de la UE-4, su cambio de uso de Residencial a Terciario en parcela propia y la creación de la Ordenanza que regula el nuevo uso y, publicación de la normativa.
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BOJA
Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
Número 198 - Jueves, 10 de octubre de 2024
página 51921/8
• En la zona inundable para un periodo de retorno de 500 años se deberán atender
a las restricciones que se incluyen en los artículos 9.ter y 14bis del Reglamento
del Dominio Público Hidráulico. Particularmente se evitará el establecimiento de
grandes superficies comerciales donde puedan darse grandes aglomeraciones
de población, aunque excepcionalmente (cuando se demuestre que no existe otra
alternativa de ubicación), se podrá permitir cumpliendo el apartado anterior (las
edificaciones se diseñarán teniendo en cuenta el riesgo de inundación existente)
y asegurando su accesibilidad en situación de emergencia por inundaciones. A
tales efectos, se considerará gran superficie comercial cuando el aforo de un
comercio sea superior a 1.000 personas o cuando en un radio de 500 metros la
suma de los aforos de los comercios allí instalados supere esta cantidad.
En todo lo no definido en la presente ordenanza se aplicarán las determinaciones del
PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS. de Huétor Tájar.
Justificación del Cálculo del Coeficiente del Uso Terciario.
Como se ha dicho el vigente planeamiento municipal de Huétor Tájar no tiene una
ordenanza de uso terciario que permita el desarrollo de este uso en parcela independiente.
Sin embargo, los artículos 28, 29 y 30, reguladores del uso residencial, contemplan la
posibilidad de alojar en la planta baja de los inmuebles usos distintos al de vivienda,
pudiendo en ese caso ocuparse el 100% de la superficie de la parcela. Considerando
todo lo anterior se ha calculado el valor de repercusión del suelo destinado a uso terciario
en Huétor Tájar, para lo cual hemos utilizado el valor de venta de los locales de uso
terciario de Huétor Tájar, y además se han utilizado los costes de referencia del valor de
la construcción publicados por del Colegio de Arquitectos de Granada para el año 2020.
Así pues y en relación con lo anteriormente expuesto tenemos que, según los costes de
referencia del Colegio de Arquitectos de Granada, se parte del valor: Mo = 550 €/m².
Los costes de referencia establecen una serie de coeficientes aplicables al
mencionado valor en función de que los usos terciarios sean comerciales, administrativos,
espectáculos y hostelería. Calculados tales valores tendríamos:
Mo Comercial = 533,00 €/m²
Mo Administrativo = 632,50 €/m²
Mo Hostelería = 698,34 €/m²
El valor medio de los anteriores resultaría como sigue: V cons-ter = 621,34 €/m²
Tomando una serie de muestras comparables del mercado inmobiliario para los usos
antes relacionados resultaría un valor de venta para los usos terciarios como sigue:
Muestra 1 = 1.185,53 €/m²
Muestra 2 = 1.500,00 €/m²
Muestra 3 = 1.967,00 €/m²
Muestra 4 = 565,00 €/m²
Vv = 1.304,38 €/m²
Tomando del PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS. los valores de repercusión de
los distintos usos y tipología resultan los siguientes coeficientes de ponderación:
Vr Residencial = 177,21 €/m² CP Residencial = 1,00 ua /m²cuc
Vr Residencial VPO = 136,44 €/m² CP Residencial VPO = 0,77 ua /m² cuc
Vr Industrial = 119,30 €/m² CP Industrial = 0,67 ua /m² cuc
Vr Terciario = 250,36 €/m² CP Terciario = 1,40 ua /m² cuc
Depósito Legal: SE-410/1979. ISSN: 2253-802X
https://www.juntadeandalucia.es/eboja
00308870
Por otra parte, el valor de los costes de obras de urbanización se estima en 60 €/m²
de acuerdo a los datos tomados del PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS.
Vr = (Vv/1,4) – (Vc + Vurb) = (1.304,38 €/m² / 1,4) – (621,34 €/m² + 60 €/m²)
Vr = 931,70 €/m² – 681,34 €/m² = 250,36 €/m²
Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
Número 198 - Jueves, 10 de octubre de 2024
página 51921/8
• En la zona inundable para un periodo de retorno de 500 años se deberán atender
a las restricciones que se incluyen en los artículos 9.ter y 14bis del Reglamento
del Dominio Público Hidráulico. Particularmente se evitará el establecimiento de
grandes superficies comerciales donde puedan darse grandes aglomeraciones
de población, aunque excepcionalmente (cuando se demuestre que no existe otra
alternativa de ubicación), se podrá permitir cumpliendo el apartado anterior (las
edificaciones se diseñarán teniendo en cuenta el riesgo de inundación existente)
y asegurando su accesibilidad en situación de emergencia por inundaciones. A
tales efectos, se considerará gran superficie comercial cuando el aforo de un
comercio sea superior a 1.000 personas o cuando en un radio de 500 metros la
suma de los aforos de los comercios allí instalados supere esta cantidad.
En todo lo no definido en la presente ordenanza se aplicarán las determinaciones del
PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS. de Huétor Tájar.
Justificación del Cálculo del Coeficiente del Uso Terciario.
Como se ha dicho el vigente planeamiento municipal de Huétor Tájar no tiene una
ordenanza de uso terciario que permita el desarrollo de este uso en parcela independiente.
Sin embargo, los artículos 28, 29 y 30, reguladores del uso residencial, contemplan la
posibilidad de alojar en la planta baja de los inmuebles usos distintos al de vivienda,
pudiendo en ese caso ocuparse el 100% de la superficie de la parcela. Considerando
todo lo anterior se ha calculado el valor de repercusión del suelo destinado a uso terciario
en Huétor Tájar, para lo cual hemos utilizado el valor de venta de los locales de uso
terciario de Huétor Tájar, y además se han utilizado los costes de referencia del valor de
la construcción publicados por del Colegio de Arquitectos de Granada para el año 2020.
Así pues y en relación con lo anteriormente expuesto tenemos que, según los costes de
referencia del Colegio de Arquitectos de Granada, se parte del valor: Mo = 550 €/m².
Los costes de referencia establecen una serie de coeficientes aplicables al
mencionado valor en función de que los usos terciarios sean comerciales, administrativos,
espectáculos y hostelería. Calculados tales valores tendríamos:
Mo Comercial = 533,00 €/m²
Mo Administrativo = 632,50 €/m²
Mo Hostelería = 698,34 €/m²
El valor medio de los anteriores resultaría como sigue: V cons-ter = 621,34 €/m²
Tomando una serie de muestras comparables del mercado inmobiliario para los usos
antes relacionados resultaría un valor de venta para los usos terciarios como sigue:
Muestra 1 = 1.185,53 €/m²
Muestra 2 = 1.500,00 €/m²
Muestra 3 = 1.967,00 €/m²
Muestra 4 = 565,00 €/m²
Vv = 1.304,38 €/m²
Tomando del PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS. los valores de repercusión de
los distintos usos y tipología resultan los siguientes coeficientes de ponderación:
Vr Residencial = 177,21 €/m² CP Residencial = 1,00 ua /m²cuc
Vr Residencial VPO = 136,44 €/m² CP Residencial VPO = 0,77 ua /m² cuc
Vr Industrial = 119,30 €/m² CP Industrial = 0,67 ua /m² cuc
Vr Terciario = 250,36 €/m² CP Terciario = 1,40 ua /m² cuc
Depósito Legal: SE-410/1979. ISSN: 2253-802X
https://www.juntadeandalucia.es/eboja
00308870
Por otra parte, el valor de los costes de obras de urbanización se estima en 60 €/m²
de acuerdo a los datos tomados del PGOU-AP de la Revisión de las NN.SS.
Vr = (Vv/1,4) – (Vc + Vurb) = (1.304,38 €/m² / 1,4) – (621,34 €/m² + 60 €/m²)
Vr = 931,70 €/m² – 681,34 €/m² = 250,36 €/m²
