BOJA

Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
Número 39 - Viernes, 23 de febrero de 2024

página 1432/9

Todas estas obligaciones y deberes están compensados por los beneficios del
proceso urbanizador; se sirve con los mismos al fin social de la propiedad. Cuando se
plantee la cuestión de un propietario incumplidor, existe la posibilidad de una actuación
mediante la figura llamada «expropiación-sanción», que aparta al susodicho propietario e
intenta buscar otro (físico o jurídico) que le sustituya, y que esté dispuesto al cumplimiento
de la función social desatendida.
Una vez redactados los documentos para el aprovechamiento individual de las
parcelas, realizada la distribución equitativa de las cargas, y obtenida la licencia de
edificación, el propietario puede apropiarse de los beneficios de su derecho a edificar,
aunque en el caso de obras nuevas, demoliciones o modificaciones de estructura, tendrá
que consultar con las Normas vigentes y atenerse a lo dispuesto en ellas.
De conformidad con la disposición adicional primera 3 y el artículo 17 del Texto
Refundido de la L.S., el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el
titular de un terreno situado en Suelo Apto para Urbanizar será el resultado de referir a
su superficie el 85% del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre,
calculado en la forma señalada por el artículo 97 de dicho Texto Refundido.
En Suelo Urbano, el aprovechamiento urbanístico susceptible de aportación por el
titular de un terreno será el resultado de referir a su superficie el 90% del aprovechamiento
medio resultante en la unidad de ejecución respectiva o, en caso de no estar incluido en
ninguna de estas unidades, del permitido por el planeamiento.
Artículo 30. Patrimonio Municipal del suelo.
Los Ayuntamientos deberán constituir su respectivo Patrimonio Municipal del Suelo,
con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para
actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento.
Los Bienes del Patrimonio Municipal del Suelo constituyen un Patrimonio separado
de los restantes bienes municipales y los ingresos obtenidos mediante enajenación de
terrenos o sustitución del aprovechamiento correspondiente a la administración por su
equivalente metálico, se destinarán a la conservación y ampliación del mismo (art. 276
del Texto Refundido de la L.S.).

Artículo 32. Zonas.
A los efectos de orientar el proceso de urbanización y de edificación, la figura de
planeamiento divide a cada una de las categorías de suelo (urbano, apto para urbanizar y
no urbanizable) en zonas, sin perjuicio del destinado a sistemas generales y locales.
Depósito Legal: SE-410/1979. ISSN: 2253-802X

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Artículo 31. Aprovechamiento del suelo; Valor Inicial y Valor Urbanístico.
Utilizamos los términos valor inicial y valor urbanístico para determinar el régimen
de valoración de terrenos en orden a las indemnizaciones a que hubiera lugar por las
determinaciones de estas Normas.
El Valor Inicial del suelo se determinará aplicando los criterios contenidos en las
disposiciones que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rústica,
sin consideración alguna a su posible utilización urbanística, salvo cuando se trate de
suelo urbanizable programado que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso,
según la legislación urbanística aplicables se tasará agregando al valor inicial del
terreno el 25% del coste estimado de su futura urbanización con arreglo a las normas
del plan correspondiente o, en su defecto, el coste de la conversión del terreno en solar
(artículos 48 y 49 del Texto Refundido de la L.S.).
El Valor Urbanístico se determinará en función del conjunto de derechos o facultades
de este carácter, que en el momento de practicarse la valoración se hubieran adquirido.
En todo caso prevalecerá sobre el valor urbanístico, el inicial, calculando según lo
establecido anteriormente, si éste fuera superior.
Cuando hablamos del conjunto de derechos o facultades urbanísticas, nos referimos
al derecho a urbanizar, derecho al aprovechamiento urbanístico, derecho a edificar y a la
edificación.