BOJA

Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
Número 24 - Viernes, 2 de febrero de 2024

página 40412/2

al desarrollo de una actividad económica consistente en el alojamiento y sus servicios
inherentes para clientes de paso en cortas estancias o breves periodos de tiempo.
Partiendo de lo anterior, a la hora de abordar el marco normativo de la actividad
de alojamiento en viviendas de uso turístico es importante tener en cuenta que las
competencias autonómicas en materia turística se limitan a la ordenación, planificación y
promoción del sector turístico; esto es, a las condiciones y requisitos para la prestación
de un servicio turístico. De esta forma, sobre una misma realidad y, más concretamente
en el recurso físico sobre el que se desarrolla la actividad turística, intervienen diversos
títulos competenciales, como son la legislación civil, la vivienda o el urbanismo, que se
reparten el Estado, las Comunidades Autónomas y los municipios, según el caso.
En concreto, corresponde a los municipios atribuir los distintos usos del suelo y del
patrimonio edificado, incluyendo el uso turístico compatible con las diversas tipologías de
suelo, ya sea residencial, terciario u otro. Con esta modificación se aclara, en consecuencia,
que son los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales las
que pueden introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible
o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento turístico, o introducir
otro tipo de limitaciones sectoriales diferentes a las de ordenación turística de conformidad
con los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jurídica.
Como ha declarado el Tribunal Supremo, no sólo es posible sino que resulta necesario
que sean los municipios los que determinen las concretas exigencias territoriales y de
compatibilidad urbanística para el desarrollo de esta actividad, como Administración
más cercana a la realidad y a quien corresponde el diseño de los espacios, usos y
sus equipamientos que conforman su concreto modelo de ciudad, marco esencial de
convivencia, en uso y ejercicio de la potestad del planeamiento, que cuenta con un
claro respaldo y legitimación democrática. Será la posible limitación establecida por el
Ayuntamiento la que habrá de ser sometida a un escrutinio estricto desde la perspectiva
de la garantía del mercado y la competencia. Dicho de otra forma, esa necesaria
intervención municipal no puede ir dirigida a la exclusión de la normativa europea y
nacional que garantiza la libre competencia y prestación de actividades económicas,
sino más al contrario, y en términos expresados por la doctrina que vienen sentando los
tribunales de justicia, a posibilitar la efectiva conciliación de la lícita actividad económica
del alquiler vacacional de corta duración con la organización del régimen interno de la
ciudad según sus particulares circunstancias.

Con esta modificación, por otro lado, se incorporan nuevos requisitos respecto a
los previstos en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, para el ejercicio de una actividad
económica, como es la prestación del servicio turístico de alojamiento en viviendas, que en
todo caso deben ser acordes con la normativa europea y nacional que regula los principios
de libre acceso al mercado; y, en coherencia con lo establecido en la Ley 13/2011, de 23 de
diciembre, se refuerza, al igual que ocurre en otros modelos de alojamiento, la figura legal
de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar
la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos
y deberes de las personas usuarias. La disposición de información fiable sobre los servicios
de alquiler de este tipo de alojamientos de corta duración y en particular la adecuada
identidad del explotador o gestor real del servicio, con independencia del vínculo jurídico
con el titular del inmueble, resulta esencial no sólo para asegurar eficazmente los derechos
y obligaciones de las personas usuarias, sino para que las autoridades competentes
puedan llevar a cabo el necesario intercambio de información y evaluar el impacto real de
estos servicios y, en consecuencia, desarrollar las medidas gubernativas más adecuadas y
proporcionadas. Con la profesionalización del sector se persigue igualmente la mejora en
las condiciones laborales de las personas trabajadoras.
Depósito Legal: SE-410/1979. ISSN: 2253-802X

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