Boletín Oficial de la Junta de Andalucía

BOJA

Número 243 - Miércoles, 21 de diciembre de 2022

página 20912/5

5.4.2. Sectores con una tipología que no se considere aptos para la construcción de
viviendas protegidas.
Tal y como se ha indicado reiteradamente con anterioridad, y de conformidad con lo
dispuesto en el articulo 13 c) del POTLOH, los núcleos urbanos de La Antilla y La Bella,
este último ámbito de la presente modificación, son de vocación vacacional y turística,
significando la singularidad del sector La Bella Recinto Sur, ámbito de la presente
modificación, ello por su relevancia etnológica y turística, vocación que, por aplicación del
articulo 17.1.2a.c de la LOUA, ha conllevado establecer una mayor reserva de superficie
del sector destinada a espacios libres y dotaciones, aspecto este sobre el que incide de
manera expresa el acuerdo de la CPOTU de julio de 2008, instando al mantenimiento de
las dotaciones dada la vocación vacacional de dicho ámbito.
En este mismo sentido, hacer constar la singularidad tipológica del sector,
contemplando viviendas con parcela mínima de 250 m² y casas romeras, con una
superficie media de 105,37 m²/vivienda, media que se asimila en cada una de las
manzanas del sector, superior al estándar correspondiente a viviendas protegidas, por
lo que queda justificada la idoneidad de las viviendas protegidas en relación con las
tipologías y usos contemplados en el sector.
En esta misma línea, resulta claro y preciso el contenido del POTA, cuando en
su Norma 150.3 letra d) referido al modelo territorial de cada ámbito litoral mediante
la planificación, establece refiriéndose a los ámbitos turísticos «El planeamiento
urbanístico deberá proponer modelos equilibrados de creación de oferta hotelera y
segundas residencias.», por lo que la figura de las viviendas protegidas, por sus propias
características y finalidad de domicilio o residencia habitual, resulta incompatible con
ámbitos turísticos.
En la justificación de la inadecuación del sector para viviendas protegidas desde
un punto de vista tipológico, se ha realizado el mismo cálculo aritmético realizado
por el Consejo Consultivo de Andalucía en sus Dictámenes núm. 653/2014, de 30 de
septiembre, núm. 136/2015, de 25 de febrero y núm. 241/2021, de 26 de abril, este último
emitido a la Modificación núm. 9 del PGOU de Lepe.
5.5. Cálculo de la medida compensatoria consistente en el incremento de la cesión
de aprovechamiento en sectores del Litoral por la exención total de viviendas protegidas.A los efectos de calcular el incremento de cesión de aprovechamiento como
compensación de la exención de reserva para vivienda protegida, se toma como referencia
el precio de mercado, tanto en lo que respecta a la vivienda protegida, dentro del modulo
de aplicación, como de la vivienda libre, de modo que se cuantifica económicamente
la diferencia derivada de la no reserva del 30% del aprovechamiento residencial para
vivienda protegida, comparándose con la repercusión de vivienda libre en ese mismo
porcentaje del aprovechamiento de cada sector, obteniendo como resultado una cantidad
económica que ha de entenderse a modo de «beneficio» o plusvalía derivada de la
exención, beneficio que, asimismo, se traslada a incremento de aprovechamiento de
cesión basado en los mismos términos económicos de repercusión definidos.
Para la valoración de las viviendas protegidas se toma como referencia el Módulo
correspondiente, que se refiere a la superficie útil, por lo que es preciso trasladar este
dato a superficie construida, asi como el porcentaje máximo de repercusión del suelo
sobre el mismo, que es del 15%, aplicándose asimismo un coeficiente relativo a la lo que
supone el siguiente:
181,92 €/m²

Este importe, como se ha mencionado, se refiere a superficie útil, por lo que, si se
aplica un coeficiente corrector, que se estima de 0,9, se obtendría el siguiente:
VRS (VPO)

1.212,80 €/m² x 0,9 x 15%

Depósito Legal: SE-410/1979. ISSN: 2253-802X

163,73 €/m²
https://www.juntadeandalucia.es/eboja

00274094

VALOR DE REPERC. ÚTIL (VPO): 1.212,80 €/m² x 15 %