BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181

Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101885

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2025-15707
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encuentra cancelado por caducidad en el momento en que se inicia el procedimiento
registral, el asiento de presentación caducado tiene la virtualidad de considerar vigente la
anotación de embargo e impedir su cancelación por la vía solicitada.
Como ya ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2001),
dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral (cfr.
artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá
realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en
el momento mismo de su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25 de la Ley
Hipotecaria), sin que ni siquiera puedan obstaculizar a su inscripción títulos
incompatibles posteriormente presentados. Ello no obsta, según doctrina de este Centro
Directivo, que los registradores puedan y deban tener en cuenta documentos pendientes
de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido
presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y
evitar asientos inútiles. Debe advertirse, sin embargo, que dicho proceder no se extiende
a títulos con asiento de presentación caducados ni puede llevar al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva entre títulos. Por
tanto, como resulta de las Resoluciones de 14 de abril de 2009, 24 de septiembre
de 2011 y 29 de mayo de 2018, el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno
títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un
mayor acierto en la calificación. Del artículo 18 de la Ley Hipotecaria resulta que función
calificadora de los registradores debe ejercerse con base en lo que resulte de los
documentos presentados y de los asientos del Registro. Por tanto, la caducidad de un
asiento, cuando tiene un plazo de vigencia fijado, como ocurre con los asientos de
presentación, opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de su vigencia, haya sido
cancelado o no, si no ha sido prorrogado previamente, careciendo desde entonces de
todo efecto jurídico. En consecuencia, dado que carece de cualquier efecto, tampoco
puede ser tenido en cuenta para realizar la calificación de otro documento presentado.
A la luz de esta doctrina, no es posible mantener el defecto invocado por la
registradora. En efecto, no cabe amparar el criterio que defiende la registradora y que le
lleva a negar la práctica de la cancelación de la anotación de embargo exclusivamente
por el hecho de que existe un asiento de presentación practicado en el año 2024, asiento
de presentación caducado, que tiene por objeto actuaciones relativas al procedimiento
sobre el que versa la anotación preventiva cuya cancelación se solicita por caducidad. Si
alguien está interesado en que las referidas actuaciones surtan efectos en el ámbito
registral, deberá presentarla a inscripción, superar el filtro de la calificación registral y
someterse al juego de los principios de prioridad y fe pública registral. Pero, una vez que
ha caducado dicho asiento de presentación, no puede quedar condicionado el acceso de
cualquier título que se presente con posterioridad al contenido de las mentadas
actuaciones judiciales y que no llegaron a tener reflejo registral, dejando transcurrir la
vigencia de su asiento de presentación. En definitiva, no puede basarse la calificación
registral en razones de prudencia ni en la protección al acreedor una vez caducado el
asiento de presentación que hubiera determinado la fijación de un nuevo «dies a quo» en
relación al expediente previsto en el artículo 210.1, regla octava, de Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.