Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101819
Ambos Registradores hacen constar en sus notas que, la única determinación de
elementos comunes del título constitutivo del conjunto, está en la remisión que el mismo
hace, como transcribo a continuación: “…al artículo 396 del Código Civil y la Ley
Especial de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960 y en particular los siguientes:
cimentación, fachadas, urbanización, grupo de presión, aljibe, almacén y seguro de
incendios, cubiertas, zona de rodadura y maniobras de la planta de garaje.”
Han omitido que, inmediatamente después de dicha transcripción y sin solución de
continuidad, la escritura calificada y por tanto el título constitutivo dice: “A estas
disposiciones se somete la Comunidad, sin perjuicio de los Estatutos que en su día,
puedan convenir los propietarios de los locales comerciales y viviendas.” En mi opinión,
el promotor inicial, en este apartado de la escritura, estaba desarrollando la constitución
del régimen de propiedad horizontal para el conjunto de los siete bloques, donde se
ubican los locales y las viviendas. La planta sótano de garajes, única para los siete
bloques, está dividida en ciento cuarenta plazas de garaje. Cada plaza de garaje es
anejo inseparable de cada una de las ciento cuarenta viviendas. Nuestra nave está
separada e independiente.
Hemos de completar esta porción transcrita por ambos Registradores, con otros
apartados no mencionados y que constan en el título calificado. Respecto del conjunto
de los siete bloques en unión del elemento 148 (nave comercial), el título constitutivo
expresa en repetidas veces y en la descripción que hace de los elementos restantes, es
decir, de todo aquello que no son considerados elementos privativos, pero que son
inseparables del conjunto, de la siguiente forma:
“… destinándose el resto hasta la total superficie del solar a viales y zonas
ajardinadas…”, “…Ocupa el conjunto una superficie de solar de... y la diferencia hasta la
total de solar, se destina a calle (...), zonas ajardinadas y recreativas y zonas de acceso
a los edificios...”
El título calificado y por tanto la escritura de declaración del conjunto, separa clara y
reiteradamente los locales comerciales situados en los bajos de los siete bloques y la
nave comercial. Se tratan de manera separada, porque la nave está situada en otra
zona, apartada y perpendicular a los edificios. No procede por tanto, igualar su régimen
jurídico y organización dentro del conjunto. Como consta en el título, nuestro elemento
está separado del conjunto desde el inicio por un pasaje o calle, en la actualidad una
calle abierta al tráfico rodado y doble sentido de circulación. Solo hay que leer con
atención la escritura de constitución del conjunto, que está transcrita literalmente en el
título calificado. Todo ha sido transcrito literalmente del título constitutivo del conjunto,
título que me consta también la Registradora ha tenido en su poder.
2.º) Tampoco ha merecido consideración alguna por parte de ambos Registradores,
la notoriedad declarada por mí en el título calificado, en cuanto a la existencia de siete
Presidentes, uno por bloque y a la circunstancia de que el elemento 148 de la división
horizontal, jamás ha sido convocado a Junta, ni ha participado de gasto alguno de
Comunidad y/o Comunidades. He declarado notoriedad en el título calificado en cuanto a
la actuación del administrador de fincas, el cual se identifica de la forma que allí consta.
La declaración de notoriedad notarial está regulada expresamente en el Reglamento
Notarial, art 209, también en el artículo siguiente, 209bis y en numerosos trámites
notariales e hipotecarios, procesos esenciales de naturaleza hipotecaria terminan con la
declaración notarial de notoriedad. Se trata de una declaración pública de notoriedad,
con toda su trascendencia y responsabilidad. Han sido realizadas por el Notario
competente en el lugar de ubicación de la finca.
En el título calificado, tales notoriedades constan de la siguiente forma: “…En el
segundo sentido, es decir, funcionamiento del Conjunto durante todos estos años, dejo
constancia por notoriedad que la Administración de Fincas que lleva el conjunto identifica
la representación del conjunto como ‘Administración de Fincas de las Comunidades de
Propietarios calle (...) y la Mancomunidad de Propietarios calle (...) Garajes’. En el
funcionamiento del conjunto, cada Presidente, uno por bloque, toma las decisiones de
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101819
Ambos Registradores hacen constar en sus notas que, la única determinación de
elementos comunes del título constitutivo del conjunto, está en la remisión que el mismo
hace, como transcribo a continuación: “…al artículo 396 del Código Civil y la Ley
Especial de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960 y en particular los siguientes:
cimentación, fachadas, urbanización, grupo de presión, aljibe, almacén y seguro de
incendios, cubiertas, zona de rodadura y maniobras de la planta de garaje.”
Han omitido que, inmediatamente después de dicha transcripción y sin solución de
continuidad, la escritura calificada y por tanto el título constitutivo dice: “A estas
disposiciones se somete la Comunidad, sin perjuicio de los Estatutos que en su día,
puedan convenir los propietarios de los locales comerciales y viviendas.” En mi opinión,
el promotor inicial, en este apartado de la escritura, estaba desarrollando la constitución
del régimen de propiedad horizontal para el conjunto de los siete bloques, donde se
ubican los locales y las viviendas. La planta sótano de garajes, única para los siete
bloques, está dividida en ciento cuarenta plazas de garaje. Cada plaza de garaje es
anejo inseparable de cada una de las ciento cuarenta viviendas. Nuestra nave está
separada e independiente.
Hemos de completar esta porción transcrita por ambos Registradores, con otros
apartados no mencionados y que constan en el título calificado. Respecto del conjunto
de los siete bloques en unión del elemento 148 (nave comercial), el título constitutivo
expresa en repetidas veces y en la descripción que hace de los elementos restantes, es
decir, de todo aquello que no son considerados elementos privativos, pero que son
inseparables del conjunto, de la siguiente forma:
“… destinándose el resto hasta la total superficie del solar a viales y zonas
ajardinadas…”, “…Ocupa el conjunto una superficie de solar de... y la diferencia hasta la
total de solar, se destina a calle (...), zonas ajardinadas y recreativas y zonas de acceso
a los edificios...”
El título calificado y por tanto la escritura de declaración del conjunto, separa clara y
reiteradamente los locales comerciales situados en los bajos de los siete bloques y la
nave comercial. Se tratan de manera separada, porque la nave está situada en otra
zona, apartada y perpendicular a los edificios. No procede por tanto, igualar su régimen
jurídico y organización dentro del conjunto. Como consta en el título, nuestro elemento
está separado del conjunto desde el inicio por un pasaje o calle, en la actualidad una
calle abierta al tráfico rodado y doble sentido de circulación. Solo hay que leer con
atención la escritura de constitución del conjunto, que está transcrita literalmente en el
título calificado. Todo ha sido transcrito literalmente del título constitutivo del conjunto,
título que me consta también la Registradora ha tenido en su poder.
2.º) Tampoco ha merecido consideración alguna por parte de ambos Registradores,
la notoriedad declarada por mí en el título calificado, en cuanto a la existencia de siete
Presidentes, uno por bloque y a la circunstancia de que el elemento 148 de la división
horizontal, jamás ha sido convocado a Junta, ni ha participado de gasto alguno de
Comunidad y/o Comunidades. He declarado notoriedad en el título calificado en cuanto a
la actuación del administrador de fincas, el cual se identifica de la forma que allí consta.
La declaración de notoriedad notarial está regulada expresamente en el Reglamento
Notarial, art 209, también en el artículo siguiente, 209bis y en numerosos trámites
notariales e hipotecarios, procesos esenciales de naturaleza hipotecaria terminan con la
declaración notarial de notoriedad. Se trata de una declaración pública de notoriedad,
con toda su trascendencia y responsabilidad. Han sido realizadas por el Notario
competente en el lugar de ubicación de la finca.
En el título calificado, tales notoriedades constan de la siguiente forma: “…En el
segundo sentido, es decir, funcionamiento del Conjunto durante todos estos años, dejo
constancia por notoriedad que la Administración de Fincas que lleva el conjunto identifica
la representación del conjunto como ‘Administración de Fincas de las Comunidades de
Propietarios calle (...) y la Mancomunidad de Propietarios calle (...) Garajes’. En el
funcionamiento del conjunto, cada Presidente, uno por bloque, toma las decisiones de
cve: BOE-A-2025-15702
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Núm. 181
