Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15632)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 13, por la que se califica negativamente una escritura de crédito anticrético con renuncia del acreedor a la facultad de realización de valor.
7 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101273
situación de dependencia, que tengan como garantía un derecho real de anticresis, cuyo
importe se destine, principalmente, a financiar el coste de los cuidados de una persona
dependiente, y que la vivienda garante vaya destinada al mercado de alquiler, tendrán el
mismo tratamiento que la hipoteca inversa con respecto al Impuesto sobre actos
jurídicos documentados, aranceles notariales y registrales, en los términos establecidos
por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras
normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria».
Además, se dice en la misma que: «En la escritura pública de crédito deberá constar
el destino del crédito y el compromiso del acreditado de destinar los fondos recibidos a
satisfacer principalmente los costes de estancia en una residencia de mayores u otros
costes asistenciales domiciliarios, además del compromiso de destinar la vivienda
gravada con anticresis al mercado de alquiler».
Termina diciendo la disposición que: «El mismo régimen se aplicará también a la
cancelación de los créditos con garantía de anticresis que reúnan los requisitos del
párrafo anterior».
La finalidad de esta última norma es eminentemente destinada a la bonificación fiscal
de este tipo de anticresis asistencial.
El supuesto que se contempla en la norma para obtener un régimen fiscal más
favorable es la concesión de un préstamo garantizado mediante el derecho real de
anticresis en escritura pública en la que se hace constar el destino del crédito,
consistente en financiar la residencia en mayores o la asistencia en domicilio de
personas que han sido declaradas dependientes. En garantía se entrega una vivienda,
que no es la vivienda habitual, que se destina al mercado de alquiler. El requisito
subjetivo es que el prestatario sea una persona que previamente haya sido declarada en
situación de dependencia de acuerdo con la Ley 39/2006, de 14 de diciembre.
No obstante, nada impide constituir otras anticresis con finalidades también
asistenciales, cuando una persona de avanzada edad o una persona con discapacidad,
pero sin ser persona declarada dependiente, necesita de otros ingresos
complementarios para poder financiar la estancia en una residencia o para remunerar a
terceras personas para que la asisten en el domicilio.
3. Las estipulaciones contenidas en la escritura que motiva el presente recurso
responden, en gran medida, a lo expuesto en el anterior fundamento de Derecho.
El registrador califica negativamente por el defecto de que «no es posible constituir
un derecho real de anticresis sobre el setenta y cinco por ciento del pleno dominio de la
finca ya que tal y como está establecido requiere la detentación posesoria, por lo que
solo cabe sobre el pleno dominio. Además, es preciso el consentimiento de todos los
condueños».
Ciertamente la anticresis supone la desposesión del inmueble por parte de sus
propietarios y la cuestión se centra en determinar si se puede constituir un derecho real
de anticresis que recaiga sobre el 75 % de la propiedad pero que implique la
desposesión de su totalidad.
Señala el recurrente que «si se reconoce en favor de los titulares del setenta y cinco
por ciento del dominio -por tanto de la mayoría- el derecho a arrendar la finca común, de
conformidad con lo establecido en el artículo 398 del CC, no parece que tenga base
sentido privarles del derecho a constituir un derecho de anticresis de naturaleza
meramente satisfactiva destinado a servir de garantía del pago de sus deudas y que
acaba produciendo efectos similares a los que produce un arrendamiento a terceros».
En cierta medida lo expuesto por el recurrente puede ser cierto.
Pero debe tenerse en cuenta que el artículo 398 del Código Civil se refiere a los
actos de administración que ciertamente pueden adoptarse por mayoría. Sin embargo, el
plazo estipulado para la anticresis es de 20 años, lo que implica una desposesión de la
totalidad de la finca para todos los condueños, aunque la anticresis se haya constituido
cve: BOE-A-2025-15632
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101273
situación de dependencia, que tengan como garantía un derecho real de anticresis, cuyo
importe se destine, principalmente, a financiar el coste de los cuidados de una persona
dependiente, y que la vivienda garante vaya destinada al mercado de alquiler, tendrán el
mismo tratamiento que la hipoteca inversa con respecto al Impuesto sobre actos
jurídicos documentados, aranceles notariales y registrales, en los términos establecidos
por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras
normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria».
Además, se dice en la misma que: «En la escritura pública de crédito deberá constar
el destino del crédito y el compromiso del acreditado de destinar los fondos recibidos a
satisfacer principalmente los costes de estancia en una residencia de mayores u otros
costes asistenciales domiciliarios, además del compromiso de destinar la vivienda
gravada con anticresis al mercado de alquiler».
Termina diciendo la disposición que: «El mismo régimen se aplicará también a la
cancelación de los créditos con garantía de anticresis que reúnan los requisitos del
párrafo anterior».
La finalidad de esta última norma es eminentemente destinada a la bonificación fiscal
de este tipo de anticresis asistencial.
El supuesto que se contempla en la norma para obtener un régimen fiscal más
favorable es la concesión de un préstamo garantizado mediante el derecho real de
anticresis en escritura pública en la que se hace constar el destino del crédito,
consistente en financiar la residencia en mayores o la asistencia en domicilio de
personas que han sido declaradas dependientes. En garantía se entrega una vivienda,
que no es la vivienda habitual, que se destina al mercado de alquiler. El requisito
subjetivo es que el prestatario sea una persona que previamente haya sido declarada en
situación de dependencia de acuerdo con la Ley 39/2006, de 14 de diciembre.
No obstante, nada impide constituir otras anticresis con finalidades también
asistenciales, cuando una persona de avanzada edad o una persona con discapacidad,
pero sin ser persona declarada dependiente, necesita de otros ingresos
complementarios para poder financiar la estancia en una residencia o para remunerar a
terceras personas para que la asisten en el domicilio.
3. Las estipulaciones contenidas en la escritura que motiva el presente recurso
responden, en gran medida, a lo expuesto en el anterior fundamento de Derecho.
El registrador califica negativamente por el defecto de que «no es posible constituir
un derecho real de anticresis sobre el setenta y cinco por ciento del pleno dominio de la
finca ya que tal y como está establecido requiere la detentación posesoria, por lo que
solo cabe sobre el pleno dominio. Además, es preciso el consentimiento de todos los
condueños».
Ciertamente la anticresis supone la desposesión del inmueble por parte de sus
propietarios y la cuestión se centra en determinar si se puede constituir un derecho real
de anticresis que recaiga sobre el 75 % de la propiedad pero que implique la
desposesión de su totalidad.
Señala el recurrente que «si se reconoce en favor de los titulares del setenta y cinco
por ciento del dominio -por tanto de la mayoría- el derecho a arrendar la finca común, de
conformidad con lo establecido en el artículo 398 del CC, no parece que tenga base
sentido privarles del derecho a constituir un derecho de anticresis de naturaleza
meramente satisfactiva destinado a servir de garantía del pago de sus deudas y que
acaba produciendo efectos similares a los que produce un arrendamiento a terceros».
En cierta medida lo expuesto por el recurrente puede ser cierto.
Pero debe tenerse en cuenta que el artículo 398 del Código Civil se refiere a los
actos de administración que ciertamente pueden adoptarse por mayoría. Sin embargo, el
plazo estipulado para la anticresis es de 20 años, lo que implica una desposesión de la
totalidad de la finca para todos los condueños, aunque la anticresis se haya constituido
cve: BOE-A-2025-15632
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
