Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15557)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2 de una instancia de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100878
En la Sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, operaba la limitación
siguiente: «[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.,…) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado».
En el supuesto enjuiciado por la Sentencia número 90/2024, de 24 de enero, la
norma establecía que: «Las viviendas se consideran como residencias familiares
exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios,
familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó
industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de
«residencia familiar». Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus
propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las
transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier
otra causa».
En el litigio resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo número 95/2024, de 29
de enero, la disposición señalaba: «[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de
profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los
pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier
clase y a fines vedados por la motal [sic] o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la
comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».
Por último, en el recurso resuelto por la Sentencia de 30 de enero de 2024, constaba
en los estatutos que estaba prohibido: «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de
su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla,
ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a
fines vedados por la moral por la Ley».
En las precitadas Sentencias, se consideró que las respectivas normas estatutarias
prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la
explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase
por las que se regía la comunidad vecinal; lo que se argumentó debidamente en cada
una de ellas para obtener dicha conclusión.
6. En atención a lo expuesto, y a la vista de la prohibición estatutaria consignada,
se impone concluir en la conformidad a derecho de la calificación recurrida; prohibición –
aquella– que claramente comprende una actividad de naturaleza económica, como la de
alquiler turístico, plenamente queda sujeta a la regulación contenida en el Real
Decreto 1312/2024, cuando alude al: «(…) arrendamiento por un período breve de una o
varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con
carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la
regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
Arrendamiento de temporada respecto del cual la letra e) del artículo 5 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, modificado por el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, determina su exclusión del ámbito de aplicación del arrendamiento de
vivienda, pues considera de uso distinto: «La cesión temporal de uso de la totalidad de
una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
Por último, tampoco es ocioso recordar que una eventual calificación administrativa –
de existir– como vivienda de uso turístico, no prejuzga ni condiciona la asignación
registral de número independiente, ni la calificación registral al efecto (conforme las
previsiones del Real Decreto 1312/2024). Y es que la cláusula estatutaria en la que se
basa la calificación negativa, es muy similar a otras enjuiciadas por el Tribunal Supremo
en Sentencias como las reseñadas; e incluye, en tanto que actividad económica, la
prohibición de alquiler turístico, por lo que –reiteramos– aquella se ajusta plenamente a
las previsiones del citado Real Decreto.
cve: BOE-A-2025-15557
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100878
En la Sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, operaba la limitación
siguiente: «[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.,…) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado».
En el supuesto enjuiciado por la Sentencia número 90/2024, de 24 de enero, la
norma establecía que: «Las viviendas se consideran como residencias familiares
exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios,
familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó
industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de
«residencia familiar». Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus
propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las
transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier
otra causa».
En el litigio resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo número 95/2024, de 29
de enero, la disposición señalaba: «[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de
profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los
pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier
clase y a fines vedados por la motal [sic] o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la
comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».
Por último, en el recurso resuelto por la Sentencia de 30 de enero de 2024, constaba
en los estatutos que estaba prohibido: «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de
su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla,
ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a
fines vedados por la moral por la Ley».
En las precitadas Sentencias, se consideró que las respectivas normas estatutarias
prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la
explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase
por las que se regía la comunidad vecinal; lo que se argumentó debidamente en cada
una de ellas para obtener dicha conclusión.
6. En atención a lo expuesto, y a la vista de la prohibición estatutaria consignada,
se impone concluir en la conformidad a derecho de la calificación recurrida; prohibición –
aquella– que claramente comprende una actividad de naturaleza económica, como la de
alquiler turístico, plenamente queda sujeta a la regulación contenida en el Real
Decreto 1312/2024, cuando alude al: «(…) arrendamiento por un período breve de una o
varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con
carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la
regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
Arrendamiento de temporada respecto del cual la letra e) del artículo 5 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, modificado por el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, determina su exclusión del ámbito de aplicación del arrendamiento de
vivienda, pues considera de uso distinto: «La cesión temporal de uso de la totalidad de
una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
Por último, tampoco es ocioso recordar que una eventual calificación administrativa –
de existir– como vivienda de uso turístico, no prejuzga ni condiciona la asignación
registral de número independiente, ni la calificación registral al efecto (conforme las
previsiones del Real Decreto 1312/2024). Y es que la cláusula estatutaria en la que se
basa la calificación negativa, es muy similar a otras enjuiciadas por el Tribunal Supremo
en Sentencias como las reseñadas; e incluye, en tanto que actividad económica, la
prohibición de alquiler turístico, por lo que –reiteramos– aquella se ajusta plenamente a
las previsiones del citado Real Decreto.
cve: BOE-A-2025-15557
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
