BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100877

referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de
tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de
relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 entre otras.
4. Es también criterio general, que la interpretación de las limitaciones debe ser
siempre de carácter restrictiva (como cualquier limitación del derecho de propiedad),
siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (Sentencias de 6 y 7 de febrero
de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000). Doctrina
posteriormente ratificada por la Sentencia del Alto Tribunal de 5 de mayo de 2015.
Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero 2024 se
ocupó del sentido de una norma estatutaria que establecía la prohibición de: «Cambiar el
uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local
comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias,
“hospederías”, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».
En la citada Sentencia del Alto Tribunal, el argumento del recurso se fundaba en una
interpretación literal de la norma estatutaria, conforme a la cual comoquiera que no está
prohibida expresamente la explotación de las viviendas particulares para uso turístico,
entonces dicha actividad empresarial era legítima, independientemente de lo que
disponga el artículo 9.1 de los estatutos del caso concreto. En definitiva, se entendía que
lo no excluido, está permitido. Pero declaró el Tribunal Supremo en dicha Sentencia:
«(…) ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas
publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio
inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso
permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de
razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que
concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma
una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».
5. Al hilo de lo anterior, hemos de recordar de nuevo que el artículo 5 de la Ley
sobre propiedad horizontal, en su tercer párrafo, establece: «El título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por
la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad». Precepto que recoge el efecto de inoponibilidad de lo no
inscrito, y en cuya virtud la inscripción de los estatutos produce el efecto de hacer
oponible su contenido a los terceros; en especial, hace oponible el contenido de las
actividades prohibidas por los mismos –como es ahora el caso– a cualquier propietario.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 realiza una recopilación
de la doctrina del Alto Tribunal al analizar, en otros recursos de casación, el contenido de
determinadas previsiones estatutarias y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o
incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La resolución adoptada en cada caso
exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del
título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de
propiedad horizontal.
Así, en la Sentencia número 1643/2023, de 27 de noviembre, la cláusula estatutaria
establecía con respecto a los pisos: «[n]o podrán ejercerse actividades profesionales,
empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de
carácter exclusivamente residencial».

cve: BOE-A-2025-15557
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Núm. 179