Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15558)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7 de una instancia de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para destinar un piso a actividad turística.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100886
Derecho, recogido en el artículo 9.3 de la Constitución Española, y la doctrina de los
actos propios, que impide a la Administración actuar contra sus propios actos válidos
anteriores».
2. Así las cosas y entrando a conocer del fondo del recurso, hemos de comenzar
haciendo referencia a un precepto capital en la regulación contenido en el Real
Decreto 1312/2024, su artículo 10, que impone al registrador un deber de calificación, a
resultas del cual, ha de comprobar la solicitud y documentación presentada a efectos de
la obtención del número de registro de alquiler de corta duración: «(…) asegurando la no
existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en
cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la
Ley 49/1960, de 21 de julio».
En el supuesto que motiva este recurso, la denegación tiene su base en una
prohibición estatutaria respecto del ejercicio de la actividad de vivienda turística.
Prohibición derivada de un acuerdo de junta adoptado con anterioridad a la concesión de
la titulación administrativa alegada y aportada; razón por la cual la nota indica que se
precisaría, conforme a lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, la pertinente modificación de estatutos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica la
más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, aborda la
temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un
inmueble sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal; y así, se señala en
tales resoluciones: «(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho
constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro
ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o
convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y
aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la
protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas
actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de
manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas
en el Registro de la Propiedad».
En esa línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso de
relieve lo siguiente: «(…) es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son
legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los
estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que
respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser
escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
Y con anterioridad, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014
ya entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el
establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés
general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20
de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013,
referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble,
deben constar de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24
de octubre de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o
prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la
propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por
lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro
de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no
cve: BOE-A-2025-15558
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Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100886
Derecho, recogido en el artículo 9.3 de la Constitución Española, y la doctrina de los
actos propios, que impide a la Administración actuar contra sus propios actos válidos
anteriores».
2. Así las cosas y entrando a conocer del fondo del recurso, hemos de comenzar
haciendo referencia a un precepto capital en la regulación contenido en el Real
Decreto 1312/2024, su artículo 10, que impone al registrador un deber de calificación, a
resultas del cual, ha de comprobar la solicitud y documentación presentada a efectos de
la obtención del número de registro de alquiler de corta duración: «(…) asegurando la no
existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en
cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la
Ley 49/1960, de 21 de julio».
En el supuesto que motiva este recurso, la denegación tiene su base en una
prohibición estatutaria respecto del ejercicio de la actividad de vivienda turística.
Prohibición derivada de un acuerdo de junta adoptado con anterioridad a la concesión de
la titulación administrativa alegada y aportada; razón por la cual la nota indica que se
precisaría, conforme a lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, la pertinente modificación de estatutos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica la
más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, aborda la
temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un
inmueble sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal; y así, se señala en
tales resoluciones: «(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho
constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro
ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o
convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y
aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la
protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas
actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de
manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas
en el Registro de la Propiedad».
En esa línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso de
relieve lo siguiente: «(…) es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son
legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los
estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que
respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser
escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
Y con anterioridad, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014
ya entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el
establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés
general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20
de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013,
referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble,
deben constar de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24
de octubre de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o
prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la
propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por
lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro
de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no
cve: BOE-A-2025-15558
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Núm. 179
