Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100831
aproximada destinada a uno y a otro. Si se aporta cédula, certificación o licencia
administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la
finca.
Segunda. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término
municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que
se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas
colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se
inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se
hará constar la referencia catastral del inmueble.
Tercera. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término
municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo
tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por
alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; la referencia
catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva
para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que
las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se
designen por los cuatro puntos cardinales».
De esta regulación se deduce que la determinación de la naturaleza rústica o urbana
de la finca es un elemento que complementa su descripción, en orden a la identificación
precisa del objeto de derecho.
Se refiere, en principio, a su naturaleza desde el punto de vista de la normativa civil,
pero adicionalmente podrá constar su calificación urbanística, medioambiental o
administrativa correspondiente si resulta acreditada.
Por ello no debe identificarse la naturaleza de la finca a la que se refiere la
legislación hipotecaria con su clasificación urbanística, pues en ningún momento se
impone la constancia de ésta última y su acreditación, salvo que resulte obligado para la
aplicación de una determinada norma.
Ello no quiere decir que el registrador, en su función calificadora, no pueda apoyarse
en la dicha clasificación en orden a rectificar la descripción registral de la finca, como un
elemento más que le ayudará a valorar objetivamente si la finca puede describirse como
rústica o como urbana, desde el punto de vista civil.
Como ha señalado la mejor doctrina hipotecaria, el registrador debe calificar, con los
medios a su alcance, si se trata de una finca rústica o urbana, para lo cual podrá atender
a los criterios tradicionales de distinción (situación, edificación, destino y accesoriedad)
debidamente contrastados y conformados por la legislación urbanística aplicable, por
cuanto ésta tiene por objeto la ordenación del destino del suelo.
Ciertamente, el desarrollo actual de los elementos auxiliares de calificación registral
como la información incorporada a bases gráficas facilita la aplicación de tales criterios al
caso concreto analizado por el registrador, superando problemas que tradicionalmente
podrían plantearse –cfr. Resolución de 17 de febrero de 1960–.
En el presente caso, la finca, desde su formación por segregación consta inscrita con
el carácter de urbana, si bien de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada
al título resulta su carácter de rústica. Asimismo, en el visor web de planeamiento de la
Comunidad Autónoma de Madrid resulta estar ubicada la finca en suelo clasificado como
no urbanizable de protección.
Aunque el recurrente, en este caso, entiende que no es necesario hacer constar el
cambio de naturaleza de la finca para lograr la inscripción de la obra nueva declarada, lo
cierto es que la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada es suficiente para
determinar la naturaleza rústica de la finca, máxime si consideramos acreditada la
correspondencia de la finca registral con las parcela, lo que no se ha cuestionado en la
nota, resultando que los datos sobre polígono y parcela constan incorporados al folio
real. Ha de considerarse, pues, en los términos expuestos, conforme a la Resolución
de 21 de enero de 2014, que la certificación catastral descriptiva y grafica es un
documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble
(artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100831
aproximada destinada a uno y a otro. Si se aporta cédula, certificación o licencia
administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la
finca.
Segunda. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término
municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que
se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas
colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se
inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se
hará constar la referencia catastral del inmueble.
Tercera. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término
municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo
tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por
alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; la referencia
catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva
para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que
las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se
designen por los cuatro puntos cardinales».
De esta regulación se deduce que la determinación de la naturaleza rústica o urbana
de la finca es un elemento que complementa su descripción, en orden a la identificación
precisa del objeto de derecho.
Se refiere, en principio, a su naturaleza desde el punto de vista de la normativa civil,
pero adicionalmente podrá constar su calificación urbanística, medioambiental o
administrativa correspondiente si resulta acreditada.
Por ello no debe identificarse la naturaleza de la finca a la que se refiere la
legislación hipotecaria con su clasificación urbanística, pues en ningún momento se
impone la constancia de ésta última y su acreditación, salvo que resulte obligado para la
aplicación de una determinada norma.
Ello no quiere decir que el registrador, en su función calificadora, no pueda apoyarse
en la dicha clasificación en orden a rectificar la descripción registral de la finca, como un
elemento más que le ayudará a valorar objetivamente si la finca puede describirse como
rústica o como urbana, desde el punto de vista civil.
Como ha señalado la mejor doctrina hipotecaria, el registrador debe calificar, con los
medios a su alcance, si se trata de una finca rústica o urbana, para lo cual podrá atender
a los criterios tradicionales de distinción (situación, edificación, destino y accesoriedad)
debidamente contrastados y conformados por la legislación urbanística aplicable, por
cuanto ésta tiene por objeto la ordenación del destino del suelo.
Ciertamente, el desarrollo actual de los elementos auxiliares de calificación registral
como la información incorporada a bases gráficas facilita la aplicación de tales criterios al
caso concreto analizado por el registrador, superando problemas que tradicionalmente
podrían plantearse –cfr. Resolución de 17 de febrero de 1960–.
En el presente caso, la finca, desde su formación por segregación consta inscrita con
el carácter de urbana, si bien de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada
al título resulta su carácter de rústica. Asimismo, en el visor web de planeamiento de la
Comunidad Autónoma de Madrid resulta estar ubicada la finca en suelo clasificado como
no urbanizable de protección.
Aunque el recurrente, en este caso, entiende que no es necesario hacer constar el
cambio de naturaleza de la finca para lograr la inscripción de la obra nueva declarada, lo
cierto es que la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada es suficiente para
determinar la naturaleza rústica de la finca, máxime si consideramos acreditada la
correspondencia de la finca registral con las parcela, lo que no se ha cuestionado en la
nota, resultando que los datos sobre polígono y parcela constan incorporados al folio
real. Ha de considerarse, pues, en los términos expuestos, conforme a la Resolución
de 21 de enero de 2014, que la certificación catastral descriptiva y grafica es un
documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble
(artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
