BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100829

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1944 dice: «es
de notorio interés la perfecta delimitación de los inmuebles en sus matices de rústicos y
urbanos, dado el diferente trato legal que preside la regulación de múltiples situaciones
jurídicas que a ellos afectan y si bien, de ordinario, la línea de separación se presenta
con caracteres de gran simplicidad, tanto en la aceptación vulgar de los términos, que
asigna el concepto de rústico al suelo o tierra, y de urbano al edificio, como en la
aceptación etimológica o gramatical que por razón de su situación en el campo o en la
ciudad, los denomina, respectivamente, rústicos o urbanos, es lo cierto que a veces se
ofrecen complejidades y dudas, ya porque la característica vulgar y la etimología invaden
la esfera de acción opuesta –casa en el campo, solar o huerta en la ciudad–, ya porque
ambos elementos de distinción concurren entrelazados en un mismo predio –en ese
aspecto, predio mixto–, y es entonces cuando se precisa acudir a otras fuentes de
conocimiento para poder fijar la línea de diferenciación entre unos y otros bienes. Si se
toma como punto de partida el artículo 2 de la Ley de 15 de marzo de 1935, completada
por las disposiciones referentes a la institución del Catastro, por declaraciones
jurisprudenciales de esta sala, singularmente en materia de retracto de colindantes, por
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y por la doctrina científica, se
puede llegar a la conclusión de que el predio rústico se distingue fundamentalmente del
urbano: primero, por su situación y emplazamiento en el campo o en la población;
segundo, por el aprovechamiento o destino –explotación agrícola, pecuaria o forestal,
frente a vivienda, industria o comercio–, y tercero, por la preponderancia de uno de esos
elementos, si ambos concurren en un mismo predio o por la relación de independencia
que entre ellos existía, como principal el uno y accesorio el otro», y en igual sentido se
pronuncian Sentencias posteriores.
Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de
resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación
urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor
indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal (cfr. Sentencias del Tribunal
Supremo de 14 de noviembre de 1991 y 18 de abril de 1997).
Pero en ciertos supuestos la propia norma civil se remite a la urbanística. Así, en el
ámbito de los arrendamientos rústicos, cabe citar como precedente de la actual
regulación el artículo 2.a) de la Ley de 15 de marzo de 1935, que negaba el carácter de
fincas rústicas a los solares edificables enclavados total o parcialmente dentro de un
núcleo urbano o en las zonas y planes de ensanche de las poblaciones.
En igual sentido, la anterior Ley de 31 de diciembre de 1980, de Arrendamientos
Rústicos, en su artículo séptimo establecía: «Uno. Tampoco se aplicarán las normas de
esta Ley a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en
las que concurran alguna de las circunstancias siguientes: Primera. Constituir, conforme
a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable programado (…)».
En la actual Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, el
artículo 7 dispone que no se aplicará esta ley a los arrendamientos que tengan por
objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias que
se enumeran: «a) constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
régimen del suelo y valoraciones (…)».
Sin embargo, respecto al régimen de las unidades mínimas de cultivo de las fincas
rústicas, los artículos 24 a 26 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, que constituyen legislación
civil de aplicación plena al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, no definen la
condición rústica determinante de su ámbito de aplicación.
No obstante, atendiendo a la regulación del artículo 16.2 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana y al esquema estatal de distribución de competencias,
la citada Resolución de 10 de enero de 2023 interpreta que el legislador estatal impone
que, con carácter básico, se prohíba cualquier fraccionamiento contrario a la normativa
agraria en el suelo definido como rural, incluso cuando se prevea o permita su paso a la

cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179