BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100813

haber valorado que el propio libro que el gestiona afirma que la 849 ES la 154, y dicho
hecho tendrá algún tipo de consecuencias jurídicas que no deben ignorarse; y además
por muchas dudas que tenga no puede modificar lo contenido en los libros de oficio que
custodia. Afirmación que hace constar en toda la publicidad registral que emite, como no
puede ser de otra manera.
Es sabido que las descripciones literarias no quedan amparadas por el art. 38, ya
que se corresponden con lo declarado por los otorgantes en los títulos, pero es lícito
preguntar al Órgano que tiene que resolver, si la mención expresa del asiento vigente
citada, que en su día sí fue calificada, es decir filtrada por su legalidad, por el registrador
al admitir el certificado catastral de 1994, es meramente parte de la descripción literaria,
o se corresponde a una forma de coordinación con el catastro realizada mucho antes
que la norma actual; que es solicitar expresamente a la DG de Seguridad Jurídica y Fe
Pública que se pronuncie si puede presumirse que hay al menos indicios registrales, o
que presuntamente puede deducirse que la finca 849 es la parcela 154, por haber sido
así recogido en el Registro.
Independientemente de las consecuencias que para el caso que nos ocupa, que
seguiremos argumentando a continuación, está claro que dicha redacción interviene en
la publicidad registral como mínimo, que sí responde al principio de legalidad, de tal
manera que un posible comprador a través de una nota simple puede inferir que la 849
es la 154 catastral, independientemente del certificado catastral actual porque lo está
afirmando el registrador en su publicidad. Cosa imposible en todos los casos que dicha
correspondencia no figure inscrita, y más en casos como el presente que no está inscrita
ni la referencia catastral ni el CCDG.
Desde 1994 los otorgantes (entre los que se incluye el recurrente) han considerado
que la parcela 154 era la finca 849 de su madre, y no solo eso, sino que dicha redacción
transmitida por publicidad registral tiene por sí sola efectos jurídicos, así ha sido recogida
en documentos como el Certificado de Inscripción del aprovechamiento de aguas
(incorporado al título) dónde también consta que el mismo se ubica en la registral 849 y
en la catastral 154, con efectos jurídicos determinados y dónde según su legislación
sectorial en el art, 195 quáter, 1., del Reglamento del Dominio Público Hidráulico de
“Efectos jurídicos de la inscripción y expedición de certificaciones”, que en su segundo
párrafo dicta: “La inscripción registral (se refiere en el Registro de Aguas) “será, también,
medio de prueba de los derechos reconocidos en el artículo 54 del texto refundido de la
Ley de Aguas y de la realidad física del predio al que se asocia dicho aprovechamiento,
…”.
Si como hemos visto figura en el Registro de Aguas que el aprovechamiento se ubica
en la finca 849 registral que es la 154 catastral, incorporada por nota simple en su día,
significa esto que debe entenderse que dicha correspondencia del Registro de Aguas es
una prueba en base también al Principio de Legalidad del citado Registro de Aguas, y no
solo una presunción, de que la realidad física del predio es, o se corresponde, con los
derechos inscritos en la finca 849. ¿Es este hecho, derivado de la norma sectorial citada
una presunción, o una prueba, de correspondencia complementario al registral
inmobiliario?
Volviendo al principio de este apartado, respecto al comentario de que los otorgantes
desconocen si la CCDG se corresponde a la parcela física, ya hemos explicado que es
imposible responder que sí, o que no, porque el atributo superficie nunca ha sido medido
topográficamente, sino que además el que se incorpore al folio real la referencia catastral
también les resultaba indiferente y en concreto al recurrente legatario, ya que ya consta
en el libro registral que es la 154 catastral y ese número de parcela nunca ha variado con
el tiempo, al contrario que su referencia catastral.
El Sr. registrador no ha tenido en cuenta, es decir ha ignorado todo tipo de
consecuencias, tanto de la publicidad registral como de presunción de que la 154 es
la 849 y en el caso que nos ocupa se debería tener en cuenta, porque se deriva la
conclusión de que estén dónde estén las construcciones están siempre dentro de la
parcela catastral 154 y resulta que el mismo Registro afirma que es la 849 registral,

cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179