Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15382)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98861
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera necesario aportar
resolución de la Administración manifestando la conformidad o declarando que el uso de
la finca afectada como vivienda no es contrario al planeamiento urbanístico.
El recurrente alega, en esencia, que, en la medida en que en la escritura se
incorpora un certificado de un arquitecto colegiado que certifica la antigüedad del cambio
de uso declarado, se entiende cumplida la exigencia del artículo 28, apartado 4, del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como las del artículo 52 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; normas que prevén que, habida cuenta
de que la Administración no ha reaccionado tempestivamente contra el cambio de uso
producido sin la licencia correspondiente, puede el interesado obtener la inscripción
registral, sin perjuicio de que después, notificada por el registrador la inscripción
practicada, sea dicha Administración la que estará obligada a dictar la resolución
necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la
inscripción, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su
contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
2. Este Centro Directivo ya se ha pronunciado en distintas Resoluciones (vid., por
todas, las de 21 de julio de 2021 y las más recientes de 9 de abril, 11 de junio, 9 de julio,
1 de octubre y 25 de noviembre de 2024) sobre el impacto que tiene la normativa
urbanística en relación con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Según dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno la
facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las
características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la
propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse
«conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y
situación del bien», por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos
determinados».
Finalmente se establece en el artículo 15.1 de la misma ley que «el derecho de
propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende,
con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes
siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y
urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura,
integrando el contorno que delimita su contenido.
De ello se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del
contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser
objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna
licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de
ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo con, entre otros extremos, los
usos previstos y aprobados.
cve: BOE-A-2025-15382
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98861
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera necesario aportar
resolución de la Administración manifestando la conformidad o declarando que el uso de
la finca afectada como vivienda no es contrario al planeamiento urbanístico.
El recurrente alega, en esencia, que, en la medida en que en la escritura se
incorpora un certificado de un arquitecto colegiado que certifica la antigüedad del cambio
de uso declarado, se entiende cumplida la exigencia del artículo 28, apartado 4, del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como las del artículo 52 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; normas que prevén que, habida cuenta
de que la Administración no ha reaccionado tempestivamente contra el cambio de uso
producido sin la licencia correspondiente, puede el interesado obtener la inscripción
registral, sin perjuicio de que después, notificada por el registrador la inscripción
practicada, sea dicha Administración la que estará obligada a dictar la resolución
necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la
inscripción, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su
contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
2. Este Centro Directivo ya se ha pronunciado en distintas Resoluciones (vid., por
todas, las de 21 de julio de 2021 y las más recientes de 9 de abril, 11 de junio, 9 de julio,
1 de octubre y 25 de noviembre de 2024) sobre el impacto que tiene la normativa
urbanística en relación con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Según dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno la
facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las
características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la
propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse
«conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y
situación del bien», por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos
determinados».
Finalmente se establece en el artículo 15.1 de la misma ley que «el derecho de
propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende,
con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes
siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y
urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura,
integrando el contorno que delimita su contenido.
De ello se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del
contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser
objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna
licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de
ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo con, entre otros extremos, los
usos previstos y aprobados.
cve: BOE-A-2025-15382
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
