BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98851

las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
Y con anterioridad, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de
tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de
relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 entre otras.
4. Y hemos de recordar de nuevo que el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal, en su tercer párrafo, establece: «El título podrá contener, además, reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al
uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad». Precepto que recoge el efecto de inoponibilidad de lo no inscrito, y en cuya
virtud la inscripción de los estatutos produce el efecto de hacer oponible su contenido a
los terceros; en especial, hace oponible el contenido de las actividades prohibidas por los
mismos –como es ahora el caso– a cualquier propietario.
En atención a lo expuesto, cabe concluir en la conformidad a derecho de la
calificación recurrida a la vista de la citada prohibición estatutaria; que claramente
comprende la de alquiler turístico y que plenamente queda sujeta a la regulación
contenida en el Real Decreto 1312/2024: «(…) el arrendamiento por un período breve de
una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya
sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la
regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos». Arrendamiento de temporada respecto del
cual la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el
artículo 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, determina su exclusión del
ámbito de aplicación del arrendamiento de vivienda, pues considera de uso distinto: «La
cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta
turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial turística».
Por último, ha de recordarse que una determinada calificación administrativa
(adquisición previa de dicho carácter de vivienda de uso turístico), no prejuzga, ni
condiciona, la asignación de número independiente ni la calificación registral (conforme
las previsiones del Real Decreto 1312/2024). Y es que la cláusula estatutaria en la que
se basa la calificación negativa incluye, (en tanto que actividad económica) la prohibición
de alquiler turístico, por lo que –reiteramos– aquella se ajusta plenamente a las
previsiones del citado Real Decreto. Y es que un título habilitante administrativo
(autonómico en este caso) se mueve en dicha esfera, pero no supone ni conlleva la
validez civil del alquiler turístico en la finca; siendo la comunidad de propietarios quien –

cve: BOE-A-2025-15381
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Núm. 177