BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98837

siguientes: a) la cantidad 1.042,70 euros a favor de «Top Global Management Partners,
SL», sin que se identifique en concepto de la retención; b) la cantidad de 6.200 euros
a favor de «Barcelona Mortgage Servicing, SL», sin que tampoco se identifique tal
concepto, y c) la cantidad de 2.500,00 euros, a favor del acreedor, por delegación
expresa de los prestatarios, para proceder al pago de la comisión de apertura que se
devenga por la concesión del préstamo.
En consecuencia, solo se encuentra debidamente identificada la tercera partida
relativa a la comisión de apertura, cuyo cobro se encuentra expresamente admitido
por el artículo 14.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, como un gasto del contrato del
préstamo hipotecario.
Las otras dos partidas retenidas no se identifican en modo alguno en la escritura y,
aunque en el recurso presentado se señala que se corresponden respectivamente, la
primera, a la cancelación de cargas previas –pagos a terceros– y costes de gestión, y, la
segunda, a gastos de intermediación financiera, mediante el cual se ha obtenido el
acceso a la financiación; esas afirmaciones no pueden ser tenidas en cuenta en este
recurso al no haber sido objeto de la calificación recurrida, faltando, además la
individualización de los conceptos de la primera retención y la indicación de la hipoteca
a cuya cancelación se refiere.
Tampoco la manifestación de la parte prestataria en el expositivo III.d) relativa a que
«es consciente que esta operación de financiación entraña el devengo de honorarios
por parte del intermediario financiero, a través del cual se ha obtenido el acceso a la
financiación», sirve para dar por cumplida la determinación requerida, pues no se
especifica a cuál de las retenciones se refiere.
Por otra parte, una vez determinado cuál de las entidades mencionadas ha actuado
como intermediario financiero, es necesario expresar que la misma está inscrita en el
correspondiente registro estatal, como resulta del artículo 27 de la Ley 5/2019, de 15 de
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cuando requisito
indispensable para poder actuar como tal intermediario, sin que sea necesario acreditar
ante el registrador la vigencia del seguro de responsabilidad civil o aval bancario
conforme al artículo 36 de la citada ley, por cuanto esta circunstancia es objeto de control
o supervisión por parte del citado Registro especial, que en su caso, procederá a
cancelar su inscripción registral.
En conclusión, en cuanto a este defecto relativo a la falta de determinación de las
retenciones la nota de calificación debe ser ratificada, por cuanto el registrador debe
calificar la existencia de una identificación adecuada y concreta de las cuantías
retenidas, sin que sean admisibles fórmulas omnicomprensivas que no las detallen.
Ahora bien, esta calificación no puede extenderse a la comprobación de la realidad
material del destino de cada retención, por cuanto tal comprobación exige unos medios
de prueba o una ponderación del conjunto de las circunstancias que concurran en cada
caso o un levantamiento del velo societario (sociedades con el mismo domicilio, socios o
administradores, etc.), que son de competencia judicial.
Sobre el particular, ha de tenerse en cuenta que, en el ámbito judicial, y conforme al
artículo 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las manifestaciones hechas por las
partes en la escritura de préstamo hipotecario no vinculan al juez, quien puede formarse
libremente su juicio a la vista de las pruebas practicadas.
Pero en el ámbito registral la cuestión ha de resolverse en distinta forma, pues en él
ha de estarse a la fuerza probatoria plena de los documentos públicos notariales acerca
de los hechos o actos en ellos reflejados (artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil); si bien ello, como dice la Resolución de 12 de diciembre de 2018, no excluye la
competencia del registrador para considerar que el destino concreto manifestado de una
cantidad de dinero no supone, en todo o en parte y en sus propios términos, una entrega
efectiva al prestatario por lo que resulte objetivamente de lo que conste en la propia
escritura o en sus documentos complementarios.
7. Por último, respecto del segundo defecto de la nota de calificación, relativo a la no
inscripción de las causas de vencimiento anticipado 9 y 10 de la estipulación sexta bis, que

cve: BOE-A-2025-15379
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Núm. 177