Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14183)
Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inmatriculación de una vivienda integrada en una propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91763
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación,
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose,
si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices (…)».
Desde esta perspectiva formal, tratándose de una inmatriculación al amparo del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se exige que exista identidad entre la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto (aunque como ha señalado este Centro
Directivo en muchas Resoluciones, dicha identidad no se extiende a las edificaciones).
En efecto, dispone el párrafo primero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que:
«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
En definitiva, la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se
refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones
registrales, ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse
representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio
registral como su base gráfica, cumpliendo con las exigencias impuestas por la
legislación urbanística.
Por lo que debe confirmarse en este punto la nota de calificación registral. La
aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica del solar donde se asienta el
edificio en propiedad horizontal.es un requisito formal ineludible en todos los supuestos
de inmatriculación de finca en el Registro de la Propiedad, con arreglo a lo dispuesto en
la legislación hipotecaria y urbanística.
4. En la nota de calificación recurrida se exige además la aportación de la escritura
de división horizontal. Pero como ya se dijo en las Resoluciones citadas en los «Vistos»
(en particular en la Resolución de 12 de diciembre de 2019 en recurso contra nota de
calificación del mismo registrador) la posibilidad de inmatricular una finca cuando sólo se
inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma, e incluso cuando se trate de
elementos integrantes de una propiedad horizontal, es perfectamente posible cuando se
describen todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos
de la misma (tal y como se expresa en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria antes
analizado). La exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios
de los restantes elementos de la propiedad horizontal.
Y no puede exigirse la formalización e inscripción del título constitutivo de la
propiedad horizontal, como señala la nota de calificación (a la que debe ajustarse el
recurso, ex artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Como ya señala la Resolución de 10 de
enero de 2022 y reiteran la de 12 de diciembre de 2019 y 26 de junio de 2024, en
relación a la inmatriculación independiente de elementos dentro de una propiedad
horizontal no es necesario la inscripción de un título formal previo de división horizontal
por todos los propietarios, basta que de la escritura resulte la existencia de varios
propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y susceptibles de
aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige el artículo 396
del Código Civil, lo que es suficiente para formaliza el régimen de constitución de
propiedad horizontal con los requisitos necesarios para que ese régimen acceda al
Registro de la Propiedad.
cve: BOE-A-2025-14183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91763
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación,
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose,
si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices (…)».
Desde esta perspectiva formal, tratándose de una inmatriculación al amparo del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se exige que exista identidad entre la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto (aunque como ha señalado este Centro
Directivo en muchas Resoluciones, dicha identidad no se extiende a las edificaciones).
En efecto, dispone el párrafo primero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que:
«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
En definitiva, la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se
refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones
registrales, ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse
representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio
registral como su base gráfica, cumpliendo con las exigencias impuestas por la
legislación urbanística.
Por lo que debe confirmarse en este punto la nota de calificación registral. La
aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica del solar donde se asienta el
edificio en propiedad horizontal.es un requisito formal ineludible en todos los supuestos
de inmatriculación de finca en el Registro de la Propiedad, con arreglo a lo dispuesto en
la legislación hipotecaria y urbanística.
4. En la nota de calificación recurrida se exige además la aportación de la escritura
de división horizontal. Pero como ya se dijo en las Resoluciones citadas en los «Vistos»
(en particular en la Resolución de 12 de diciembre de 2019 en recurso contra nota de
calificación del mismo registrador) la posibilidad de inmatricular una finca cuando sólo se
inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma, e incluso cuando se trate de
elementos integrantes de una propiedad horizontal, es perfectamente posible cuando se
describen todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos
de la misma (tal y como se expresa en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria antes
analizado). La exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios
de los restantes elementos de la propiedad horizontal.
Y no puede exigirse la formalización e inscripción del título constitutivo de la
propiedad horizontal, como señala la nota de calificación (a la que debe ajustarse el
recurso, ex artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Como ya señala la Resolución de 10 de
enero de 2022 y reiteran la de 12 de diciembre de 2019 y 26 de junio de 2024, en
relación a la inmatriculación independiente de elementos dentro de una propiedad
horizontal no es necesario la inscripción de un título formal previo de división horizontal
por todos los propietarios, basta que de la escritura resulte la existencia de varios
propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y susceptibles de
aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige el artículo 396
del Código Civil, lo que es suficiente para formaliza el régimen de constitución de
propiedad horizontal con los requisitos necesarios para que ese régimen acceda al
Registro de la Propiedad.
cve: BOE-A-2025-14183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
