BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91052

levantada a la finalización de dicha Sesión, testimonio de la cual queda anexo a esta
escritura pública».
Por haber sido objeto de calificación negativa no impugnada, la referida escritura fue
objeto de otras dos escrituras de aclaración y complemento, así como de un acta
complementaria, con el contenido que se reseña en la calificación impugnada y en el
recurso.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera necesario
expresar con claridad en la propia escritura la causa que permita al titular de la finca
referida construir una planta más sobre la azotea del edificio en que se ubica y hacer
suya la planta resultante cuando lo único que tiene asignado es el uso y disfrute de una
porción de la misma. Afirma que sigue sin resultar del título la causa u origen del derecho
que faculta al titular registral de dicha finca a elevar una planta más del edificio y hacerse
dueño de la misma, sin ser suficiente para ello el mero reconocimiento del dominio por
parte de la comunidad de propietarios, complementada con la reseñada sentencia, ya
que para que ese mero reconocimiento de dominio pueda tener la consideración de título
declarativo de dominio y ser inscribible es necesario la expresión de la causa, de modo
que debe existir una relación jurídica subyacente onerosa o gratuita. Y, una vez
determinada la causa, deberá la escritura cumplir con los requisitos que, en síntesis, son
los siguientes: a) que la escritura de modificación o rectificación de la obra nueva del
edificio y del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal sea otorgada por el
presidente de la comunidad de propietarios que es quien ejerce la representación de
ésta, y b) que, habiendo tenido la finca, según manifiestan en la escritura, la descripción
de vivienda tipo dúplex desde su origen y, por consiguiente, obedecer su descripción
registral a un error que se cometió al declararse la obra nueva del edificio en su conjunto
y la constitución del régimen de propiedad horizontal, se aporte un certificado de técnico
que acredite que la descripción que ahora se declara sobre la finca y, en su caso, de
todo el edificio en su conjunto, coincide con el proyecto para el que se obtuvo la licencia
de obras y no se han producido alteraciones o modificaciones desde la declaración de
obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal ya que todo ello obedece
a un error de la escritura y no a una posterior ampliación llevada a cabo sobre la finca,
sin que sea suficiente uno de los certificados del técnico, concretamente el que se
incorpora a la escritura 6 de abril de 2021, se limita a expresar que la vivienda tiene una
antigüedad de, al menos, 21 años, mientras que el régimen de propiedad horizontal se
constituyó en el año 1995.
El recurrente alega: a) que del conjunto de títulos objeto de calificación resulta,
claramente, que la finca fue, desde el inicio, una vivienda tipo dúplex, por lo que el acto
formalizado cuya inscripción se pretende ha sido siempre enfocado y nominado como
«adecuación descriptiva» y no «ampliación de obra» (ampliación que en ningún
momento han acometido los titulares registrales actuales de la finca en tanto en cuanto
la vivienda dúplex fue realizada por el promotor del edificio y, así, fue adquirida por sus
titulares en el año 1999), existiendo en el título objeto de calificación documentación de
la que resulta que concurren los requisitos sustantivos establecidos para las
modificaciones de obra nueva, pues la mencionada vivienda dúplex existe desde la
ejecución y total finalización –en el año 1998– del edificio del que forma parte; b) que de
las escrituras calificadas resulta que quedaron facultados los titulares dominicales de la
finca para proceder a la declaración de dicha específica adecuación descriptiva de obra,
sin necesidad de posterior intervención del presidente de la comunidad de propietarios, y
c) que de los títulos formalizados se infiere, claramente, que la pretensión de adecuación
descriptiva de finca sometida a calificación es realizada por la vía del artículo 28.4 de la
Ley de Suelo y Ordenación Urbana, no lográndose alcanzar la razón de la exigencia por
la registradora de aportación de certificado técnico que acredite que la descripción de la
finca coincide con el proyecto para el que se obtuvo la licencia de obras y no se han
producido alteraciones o modificaciones desde la declaración de obra nueva y
constitución de régimen de propiedad horizontal ya que todo ello obedece a un error de
la escritura y no a una posterior ampliación llevada a cabo sobre la finca.

cve: BOE-A-2025-14056
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Núm. 163