BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88051

dispuesto en el artículo 620 del Código civil, pues lo que caracteriza definitivamente a las
donaciones con finalidad ‘mortis causa’ es la permanencia en el dominio y libre disposición
del donante la cosa donada y su falta de intención de perderla en caso de vivir, determinando
que el donante no transfiere de presente la propiedad de la cosa donada, ni siquiera difiere la
transferencia a plazo que pueda transcurrir mientras viva, sino que se fija para el efecto de la
donación la época o momento de su fallecimiento, disponiendo así para después de su
muerte de algo que le pertenece (…)”».
8. Indiscutible, por tanto, la transcendencia real de la reserva de la facultad de
disponer estipulada ex artículo 639 del Código Civil, debe confirmarse el criterio de la
recurrente y estimar que no fue correcta la actuación de la registradora, en cuanto a: (i)
la omisión de la cláusula relativa a la reserva de la facultad de disposición en el acta de
inscripción; (ii) su constancia como mera mención, y (iii) su omisión como carga en la
publicidad registral, que además describe la finca como «libre de cargas».
En efecto, la claridad de la publicidad registral, así como su carácter estructurado y
reglado ex artículos 19 bis y 222 y siguientes de la Ley Hipotecaria, imponen la
constancia de las cargas reales establecidas, con efectos erga omnes, no como mero
apunte en la descripción de la titularidad dominical de la finca, sino como verdadera
carga en la publicidad expedida. En este sentido, cuando la carga u obligación impuesta
carece de dicha transcendencia real, la propia Dirección General ha denegado su
constancia como carga en la publicidad formal expedida.
Resulta ilustrativa la Resolución de 30 de julio de 2024, en supuesto de permuta de
solar por obra futura:
«Sin embargo, como ya se ha puesto de manifiesto, en el supuesto de hecho de este
expediente no se configuró el derecho del cedente del solar como derecho real,
constituyendo una comunidad especial sobre la finca, ni tampoco se ha garantizado
especialmente el mismo en alguna de las formas previstas en el artículo 11 de la Ley
Hipotecaria. Por lo tanto, debe entenderse que dicho derecho se configuró con un mero
derecho personal, que no tiene eficacia frente a terceros, sino únicamente entre las
partes contratantes y sus herederos conforme al artículo 1257.1 del Código Civil. El
hecho de que la contraprestación conste en el asiento registral deriva de la exigencia del
primer párrafo del artículo 11 de la Ley Hipotecaria (anterior artículo 10 de la Ley
Hipotecaria, antes de la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio). Esta constancia se
contempla por la ley como un mero dato de hecho, pero del que no deriva efecto real
alguno, por lo que no debe aparecer en la publicidad formal expedida sobre la finca».
Añade, además, dicha Resolución que el hecho de que la contraprestación no aparezca
reflejada en la publicidad formal no supone que la misma haya sido objeto de
cancelación por parte de la registradora. Al contrario, la contraprestación sigue
apareciendo reflejada en los libros registrales, pero a los únicos efectos de la exigencia
del primer párrafo del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, sin que ello le confiera carácter
real. Por tales motivos, se concluye «que fue correcta la actuación de la registradora de
no reflejar la contraprestación pactada en la permuta en la publicidad registral, dado que
dicha contraprestación no tiene carácter real, ni, por tanto, puede afectar a terceros
adquirentes».
Aplicando este criterio al supuesto de hecho contemplado en el presente expediente,
no cabe si no efectuar una interpretación a «sensu contrario» de la argumentación
expuesta. Así, si la transcendencia meramente personal de la contraprestación pactada
en la permuta impide su constancia en la publicidad registral, el carácter real y la eficacia
«erga omnes» de la reserva de la facultad de disponer establecida al amparo del
artículo 639 del Código Civil conduce ineludiblemente a su obligatoria constancia, como
tal carga real, en la publicidad registral expedida, así como en el acta de inscripción,
pues forman parte de la configuración real y registral del derecho de dominio adquirido
por el donatario, cuya facultad dispositiva ha sido objeto de un desmembramiento
expresamente admitido por nuestro Código Civil y cuyo reflejo registral ha llegado a
admitirse, incluso como derecho real autónomo, en la citada Resolución de 8 de
noviembre de 2018 de este Centro Directivo.

cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159