BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88048

3. Sentado lo anterior, el objeto del recurso debe ceñirse a si debe entenderse que
debe otorgarse el carácter de mención a la constancia en el cuerpo del asiento del
derecho personal y vitalicio de la donante de disponer de la finca donada sin necesidad
de alegar motivo o causa alguna, como entiende la registradora, por no hacerse constar
tal reserva de la facultad de disponer en el acta de inscripción; o si, por el contrario, debe
atribuirse alguna eficacia registral a tal constancia, máxime si, como resulta del
contenido de la nota simple de la registral 81.802, tal reserva consta en la publicidad
formal emitida.
4. Entiende la registradora que la constancia en el cuerpo del asiento de la reserva
por la donante de la facultad de disposición constituye una mención, sin tener eficacia
real ni trascendencia «erga omnes», por no haberse hecho constar en el acta de
inscripción.
Dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que: «La fe pública del Registro no se
extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial».
Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la
Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza,
podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que
disponga el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendrán la
consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte
interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el
artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del
interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a
inscripción.
La proscripción registral de las menciones está, por tanto, clara. El empeño del
legislador en su eliminación, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y,
por ende, a la protección que dispensa el Registro, experimentó un decidido impulso con
la reforma hipotecaria de 1944, y así ya lo puso de relieve la Resolución de esta
Dirección General de 21 de marzo de 1947. El problema radica en determinar cuándo
nos encontramos ante una mención registral, dada la multiplicidad de casos que pueden
darse en la práctica, lo cual impide que puedan darse reglas generales al respecto, y que
haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato que
plantea la controversia que, en el caso aquí planteado, consiste en la constancia en el
cuerpo del asiento de la reserva de la facultad de disponer por la donante.
5. Dada la proscripción de la mención en el sistema registral español conforme a lo
expuesto, atribuir tal consideración al reflejo registral de la reserva de la facultad
dispositiva señalada contraría lo prevenido en el artículo 29 de la Ley Hipotecaria, pero la
registradora sostiene que la falta de reflejo de tal reserva en el acta de inscripción es
precisamente lo que la convierte en mención y la priva de eficacia real.
El acta de inscripción constituye una declaración solemne del registrador de la
Propiedad de practicar la inscripción solicitada. Es uno de los elementos esenciales que
deben constar en toda inscripción conforme se deduce de lo establecido en los
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y, especialmente, 51.10.ª de su Reglamento (Resolución
de 25 de junio de 2015).
En el presente supuesto concurren una serie de circunstancias que son
determinantes al respecto. El hecho de que en el cuerpo del asiento se transcriba lo que
se expresa en el título inscribible acerca de la reserva por la donante de la facultad de
disponer de la finca donada es un elemento fundamental a tener en cuenta. La aplicación
combinada de los principios de rogación y de legalidad imponen al registrador la
obligación de pronunciarse expresamente sobre la inscribilidad de todos los contenidos
que, siendo susceptibles de acceso al Registro, se incluyen en el título presentado a
Diario. Como se desprende de lo establecido en nuestra legislación hipotecaria, no es en
el acta de inscripción, sino en la nota de despacho y calificación donde el registrador
debe indicar los extremos del título cuya inscripción se rechaza y las causas impeditivas,
suspensivas o denegatorias y su correspondiente motivación jurídica. En este caso,
cuando se practicó la meritada inscripción 9.ª, de donación, no se especificó en la nota

cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159