BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 84172

diciembre de 2017, 15 de febrero, 9, 10 y 20 de julio y 28 de noviembre de 2018 y 17 de
enero, 8 de mayo y 5 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 septiembre de 2020 y 11 de marzo de 2021, 16 de
noviembre de 2022 y 1 de octubre de 2024.
1. Se discute en el presente expediente si procede practicar una anotación
preventiva de sentencia respecto de determinadas fincas registrales en el que el
registrador deniega la práctica de varias de ellas al estar inscritas a nombre de «Lofaso
ITG, S.L.», sociedad distinta de la demandada y que no ha sido parte en el
procedimiento del que dimana la sentencia cuya anotación preventiva se solicita; y, en
cuanto a la finca 43.313, aunque figura inscrita a nombre la mercantil demandante, sin
embargo el título en el que se fundamenta la demanda (escritura otorgada el día 23 de
julio de 2019 ante el notario de Madrid, don Antonio Morenés Giles, número 2.842 de
protocolo) es distinto al que consta en dicha finca, que es la escritura otorgada el día 30
de julio de 2021 ante el notario de Madrid. don Antonio Morenés Giles, número 1.057 de
protocolo, que motivó la inscripción 4.ª
2. Con carácter previo debe recordarse que, conforme al artículo 326 de la Ley
Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en
tiempo y forma.
Por consiguiente, no debe decidirse sobre documentos mencionados en el escrito de
impugnación no presentados por el recurrente al señalar «que en fecha 23 de julio
de 2019 y ante el Notario de Madrid D. Carlos de Alcócer Torra, la entidad Banco
Sabadell S.A. y la mercantil Sociedad a Pera Assets Designated Activity Company
suscribieron la correspondiente cesión onerosa de créditos hipotecarios, por medio del
cual Banco Sabadell S.A. ha vendido y se ha obligado a transmitir a Pera Assets
Designated Activity Company la titularidad legítima de determinados créditos con origen
en operaciones en la presente ejecutada por la cedente (Banco Sabadell S.A.). Dicha
escritura fue subsanada por otra autorizada el 30 de julio de 2021 bajo el número 1057
de orden de protocolo (acompañamos copia del testimonio […])».
3. Entrando en el fondo del asunto, el recurso no puede prosperar.
Conviene recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las
exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del registrador toda vez
que el procedimiento del que dimana la sentencia calificada no aparece entablado contra
el titular registral, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador
respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección
jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias
de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna,
exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos
que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular,
o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100
del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
Así el artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley
Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en
los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades
interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se
trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar
así en el mandamiento.
Efectivamente, dispone el artículo 20, en su último apartado: «No podrá tomarse
anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en
la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el
procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse
anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como
medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el

cve: BOE-A-2025-12933
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Núm. 152