Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12747)
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida por una sociedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 83016
A este respecto, debe señalarse que efectivamente, la constancia registral de la
referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a
la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con
la delimitación geográfica de la parcela catastral.
Además, la constancia registral de tal referencia catastral, extremo de por sí
sorprendente si existe la diferencia de superficie que pone de manifiesto el recurrente, es
motivo suficiente para que los titulares de la finca registral sean notificados en el
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero en el caso que nos ocupa no
consta que los titulares de la finca registral en cuestión hayan formulado oposición
alguna. Por tanto, el primer defecto señalado en la calificación recurrida, relativo a la
posible invasión de la finca 60.701 ha de ser revocado, pues no se aprecian dudas
suficientemente fundadas sobre tal invasión, ni consta oposición de sus titulares
registrales.
6. El siguiente defecto señalado en la calificación registral se fundamenta en la
supuesta invasión de dominio público pues, según el registrador, en la ortofoto oficial del
Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, se aprecia un camino o carril que podría o parece
dar acceso a otras parcelas, con una superficie afectada de 758 metros cuadrados.
Sin embargo, ni tal camino consta como dominio público en capa alguna de las
incorporadas a la aplicación gráfica registral homologada, ni consta oposición alguna por
parte de la administración supuestamente titular de dicho camino, normalmente el
ayuntamiento. Todo ello, unido a la posibilidad de que fuera cierta la alegación del
recurrente de no tratarse de un camino público, sino de una servidumbre de paso
incluida en la finca de la promotora, conlleva la revocación de este concreto defecto
señalado en la calificación registral.
7. En cuanto a la oposición formulada por la titular del inmueble catastral
número 29069A004000500000FU, se comprueba accediendo al geoportal registral que
dicho inmueble no resulta invadido por la georreferenciación pretendida.
Por ello, no habiendo invasión de inmueble catastral, y, sobre todo, no constando ni
certeza ni indicio alguno de que exista invasión de finca registral colindante alguna, este
tercer defecto también ha de ser revocado.
8. Queda finalmente por analizar el defecto relativo a que la escritura de acuerdo
entre colindantes que se aporta por el promotor, suscrita con los titulares de la
finca 2.786, hoy finca 86.728, en realidad no se refiere a finca colindante alguna, pues
esta finca tiene su georreferenciación inscrita de la cual resulta claramente la no
colindancia con la georreferenciación que ahora pretende inscribir la promotora para su
finca 42.079.
Y consultado el geoportal registral se comprueba, efectivamente que la
georreferenciación inscrita no colinda con la que se pretende ahora inscribir.
Por ello, este defecto ha de ser confirmado en el sentido de rechazar que la escritura
de conformidad entre colindantes tenga valor o efecto alguno para conseguir o
coadyuvar a la inscripción de la georreferenciación pretendida por la promotora. Pero ha
de quedar revocado en el sentido de que tenga valor o efecto alguno como impedimento
para ello.
9. Por todo lo expuesto, el presente recurso ha de ser estimado, en la medida en
que las objeciones registrales a la inscripción de la georreferenciación pretendida no se
consideran suficientemente fundadas, ya que, como se ha visto, no se ha formulado
oposición por ningún titular de finca registral supuestamente invadida ni de dominio
público supuestamente invadido, ni consta invasión de ninguna georreferenciación
previamente inscrita ni de dominio público deslindado resultante de ninguna capa en la
aplicación gráfica registral, ni se han justificado dudas sobre que la georreferenciación
pretendida suponga una alteración de la identidad de la finca inscrita, por ejemplo, por
suponer un aumento desmesurado de la superficie inscrita (al contrario, disminuiría
desde los 75.508,77 metros cuadrados inscritos hasta los sólo 65.465 metros cuadrados
alegados), ni por el encubrimiento de operaciones como agrupaciones o divisiones
encubiertas no formalizadas debidamente.
cve: BOE-A-2025-12747
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 83016
A este respecto, debe señalarse que efectivamente, la constancia registral de la
referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a
la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con
la delimitación geográfica de la parcela catastral.
Además, la constancia registral de tal referencia catastral, extremo de por sí
sorprendente si existe la diferencia de superficie que pone de manifiesto el recurrente, es
motivo suficiente para que los titulares de la finca registral sean notificados en el
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero en el caso que nos ocupa no
consta que los titulares de la finca registral en cuestión hayan formulado oposición
alguna. Por tanto, el primer defecto señalado en la calificación recurrida, relativo a la
posible invasión de la finca 60.701 ha de ser revocado, pues no se aprecian dudas
suficientemente fundadas sobre tal invasión, ni consta oposición de sus titulares
registrales.
6. El siguiente defecto señalado en la calificación registral se fundamenta en la
supuesta invasión de dominio público pues, según el registrador, en la ortofoto oficial del
Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, se aprecia un camino o carril que podría o parece
dar acceso a otras parcelas, con una superficie afectada de 758 metros cuadrados.
Sin embargo, ni tal camino consta como dominio público en capa alguna de las
incorporadas a la aplicación gráfica registral homologada, ni consta oposición alguna por
parte de la administración supuestamente titular de dicho camino, normalmente el
ayuntamiento. Todo ello, unido a la posibilidad de que fuera cierta la alegación del
recurrente de no tratarse de un camino público, sino de una servidumbre de paso
incluida en la finca de la promotora, conlleva la revocación de este concreto defecto
señalado en la calificación registral.
7. En cuanto a la oposición formulada por la titular del inmueble catastral
número 29069A004000500000FU, se comprueba accediendo al geoportal registral que
dicho inmueble no resulta invadido por la georreferenciación pretendida.
Por ello, no habiendo invasión de inmueble catastral, y, sobre todo, no constando ni
certeza ni indicio alguno de que exista invasión de finca registral colindante alguna, este
tercer defecto también ha de ser revocado.
8. Queda finalmente por analizar el defecto relativo a que la escritura de acuerdo
entre colindantes que se aporta por el promotor, suscrita con los titulares de la
finca 2.786, hoy finca 86.728, en realidad no se refiere a finca colindante alguna, pues
esta finca tiene su georreferenciación inscrita de la cual resulta claramente la no
colindancia con la georreferenciación que ahora pretende inscribir la promotora para su
finca 42.079.
Y consultado el geoportal registral se comprueba, efectivamente que la
georreferenciación inscrita no colinda con la que se pretende ahora inscribir.
Por ello, este defecto ha de ser confirmado en el sentido de rechazar que la escritura
de conformidad entre colindantes tenga valor o efecto alguno para conseguir o
coadyuvar a la inscripción de la georreferenciación pretendida por la promotora. Pero ha
de quedar revocado en el sentido de que tenga valor o efecto alguno como impedimento
para ello.
9. Por todo lo expuesto, el presente recurso ha de ser estimado, en la medida en
que las objeciones registrales a la inscripción de la georreferenciación pretendida no se
consideran suficientemente fundadas, ya que, como se ha visto, no se ha formulado
oposición por ningún titular de finca registral supuestamente invadida ni de dominio
público supuestamente invadido, ni consta invasión de ninguna georreferenciación
previamente inscrita ni de dominio público deslindado resultante de ninguna capa en la
aplicación gráfica registral, ni se han justificado dudas sobre que la georreferenciación
pretendida suponga una alteración de la identidad de la finca inscrita, por ejemplo, por
suponer un aumento desmesurado de la superficie inscrita (al contrario, disminuiría
desde los 75.508,77 metros cuadrados inscritos hasta los sólo 65.465 metros cuadrados
alegados), ni por el encubrimiento de operaciones como agrupaciones o divisiones
encubiertas no formalizadas debidamente.
cve: BOE-A-2025-12747
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
